«Preisgünstig, rentabel und sicherer»
Ein suffizientes Wohnangebot muss attraktiv bleiben, erzählt der Projektleiter des Binz-Investors.
TEC21: Herr Geser, was ist beim Projekt «Binz 111» besonders gut gelungen?
Christian Geser: Wir haben eine Überbauung mit bezahlbaren Wohnungen im Zentrum von Zürich realisiert. Die Mieten liegen rund 10 bis 15 % unter dem aktuellen Marktniveau für vergleichbare Objekte. Voraussetzung dafür war die langjährige, intensive und modellhafte Zusammenarbeit zwischen den verschiedenen Beteiligten, unter anderen dem Grundeigentümer, den Nutzern und der Liegenschaftsbetreiberin.
TEC21: Können Sie den Erfolg auch in Zahlen ausdrücken: Wie flächeneffizient ist die Binz? Und wie tief ist die Miete?
Christian Geser: Alle 255 Studios sind 25 m2 gross und haben eigene Nasszellen sowie Kleinstküchen. Die Hauptnutzungsfläche pro Kopf ist in den Wohngemeinschaften gleich gross. Mit unseren Partnern vereinbarte Mietkonditionen kommunizieren wir nicht. Die Preisangebote beinhalten teilweise jedoch vielfältige Leistungen wie die Möblierung, einen Internetanschluss oder den Unterhaltsservice.
TEC21: Welche Hürden waren bei der Realisierung zu überwinden, um die ökonomischen Ziele zu erreichen?
Christian Geser: Nur schon der zügige und termingerechte Abschluss stiess auf schwierige Umstände: Erschliessung und Installation der Baustelle fanden kaum Platz, und wir mussten uns damit abfinden, dass die Zufahrtsstrasse parallel dazu saniert wurde. Für den Bau und den Betrieb gab es zudem zusätzliche Bedarfsanalysen zu erstel-
len, etwa zur Belebung und Vernetzung mit dem Quartier. Der Öffentlichkeitscharakter des Erdgeschosses war jedoch unverzichtbar; intern und extern war auf attraktive und kommunikative Erschliessungsräume zu achten.
TEC21: Um die Kosten des Vorprojekts zu optimieren, zog die Stiftung eine Totalunternehmung hinzu. Kennt sich die Planungsbranche mit der Realisierung von preisgünstigem Wohnungsbau zu wenig aus?
Christian Geser: Die Komplexität und der Umfang des Projekts waren offenbar zu gross für das «konventionelle» Planungsteam. Die Gesamtleisterin hat uns deshalb geholfen, das Kosten-Nutzen-Verhältnis massiv zu verbessern; dies gelang insbesondere dank einer stringenten Leitung und Koordination der Fachspezialisten. Daraus ergab sich sogar eine innovative Optimierung der gesamten Haustechnik. Das geänderte System war platzsparender, kostengünstiger und ökologischer; und die Umsetzung provozierte keine Abstriche an der guten und soliden Architektur.
TEC21: Ist «preisgünstiges Wohnen» zwingend mit niedrigen Baukosten verbunden?
Christian Geser: Ja, aber nicht nur: Es braucht eine verdichtete Bauweise, eine effiziente Nutzungsstruktur und kompakte suffiziente und dennoch attraktive Grundrisse. Diese Anforderungen haben die Architekten hervorragend gelöst.
TEC21: Ist das Angebot «preisgünstiges Wohnen» ein rentables Anlagegeschäft für institutionelle Investoren?
Christian Geser: Es ist nicht rentabler als andere Wohnbauprojekte, aber es ist «sicherer». Die Vermietung ist weniger risikobehaftet, weil es weniger exponiert und resistenter ist gegenüber einem potenziell volatilen Immobilienmarkt. Preisgünstige Immobilien sind in der Regel sehr schnell und auch langfristig gut vermietbar. In diesem Segment muss man sich weniger Sorgen wegen hohen Leerstands oder häufigen Mieterwechsels machen.
TEC21: Vielen Dank für das Gespräch!