Toni-Areal: Jedes Feedback wird geprüft
Beispielhafte Qualitätssicherung II
Muss die Inbetriebnahme von Gebäuden besser kontrolliert und länger betreut werden? Studierende, Dozierende und alle übrigen ständigen Nutzer des Toni-Areals können ihre Probleme mit der neuen Umgebung an eine Online-Pinwand heften. Der Gebäudeeigentümer konnte aber noch nicht alle Probleme beheben.
Das Toni-Areal in Zürich-West hat einen Wandel vom Milchverarbeitungsbetrieb über eine Industriebrache zur «Künstlerstadt» durchgemacht (vgl. TEC21 39/2014). Seit letztem Herbst bevölkern täglich 5000 Studierende, Lehrpersonen und weitere Schulangestellte den Gebäudekomplex, dessen rund 9 ha grosse Nutzfläche mit etwa 1800 Ausbildungsräumen und 100 Wohneinheiten belegt ist. Hauptmieterinnen sind nun die Zürcher Hochschule der Künste und die Zürcher Hochschule der Angewandten Wissenschaften.
Weiterhin gleicht der Betrieb einer brummenden Multifunktionsmaschine. Rege wird die neue Umgebung kommentiert. Grunds.ätzlich schätzen die aktuellen Nutzer Ausstrahlung und Angebot; Räume, Innenklima und Akustik werden aber auch kritisch beäugt. Einzelne teilen durchaus mit, was nicht passt: Warum ist die Raumluft stickig? Oder wieso fröstelt man während des Unterrichts?
Solche Hinweise hat die Betriebsabteilung des Toni-Areals im ersten Jahr mehrfach erhalten. «In neuen Gebäuden ist mit solchen Rückmeldungen zu rechnen. Im Verhältnis zur Objektgrösse hält sich die Kritik jedoch im Rahmen», sagt Urs Stoll, FM-Verantwortlicher der Allreal Toni AG, Besitzerin und zuständig für den Betrieb. In der Fachliteratur liegt die durchschnittliche Unzufriedenen-Quote bei 10%.
Im Toni-Areal werden die Beschwerden ernst genommen: Auf dem ZHDK-Onlineportal ist eine Feedbackwand aufgeschaltet. Und ein Ticketingsystem sammelt positive und negative Stimmen. Gemäss Allreal-Vertreter Stoll wird jede subjektive Beanstandung baulich und technisch überprüft und mit den vertraglichen Miet- und Komfortbedingungen verglichen. In einem Fall war die Raumtemperatur anscheinend zu niedrig. Der Sensor zeigte jedoch einen Wert von 22 °C an, was der Nutzungsnorm entspricht.
Allerdings wurde die klimatische Wahrnehmung gestört. «Raumhohe Fenster können als unbehaglich empfundene interne Konvektionsströme verursachen», erklärt Stoll. Ein anderes Mal wurde die zu geringe Raumluftfeuchte in einem Musikzimmer mit Flügel beanstandet. Hier stellte sich heraus, dass in der Bestellung die Zahl der Befeuchtungsanlagen aus Kostengründen reduziert worden war.
Die Nutzungsvielfalt und die Belegungsfrequenz bedingen, dass das Klima vieler Räume individuell und spezifisch regulierbar ist. Grundsätzlich besteht die Gebäudetechnik aus bewährten Komponenten: 93 Lüftungsanlagen wechseln die Raumluft bedarfsgerecht aus. Bei erhöhter Abwärme sorgen Kühldecken und drei Kältemaschinen für angenehme Temperaturen. Die Heizanlage verbindet den zentralen Fernwärmeanschluss mit den Heizkörpern oder der Bodenheizung in den einzelnen Räumen. Und raumspezifische Befeuchtungsanlagen schützen empfindliche Musikinstrumente und Kunstgegenstände. Ein integrales Gebäudeleitsystem koordiniert und kontrolliert die Funktionen und meldet allfällige Störungen.
Im ersten Betriebsjahr «waren das Nachjustieren und das Beheben von Kinderkrankheiten ein Alltagsjob», so Urs Stoll. Und weil die klimatischen Bedingungen noch nicht überall so sind, wie sie sein sollten, werden weitere Nachbesserungen folgen. Gesamthaft ist der Optimierungsaufwand gemäss Stoll bislang überschaubar. Auch die hohen bau- und raumakustischen Anforderungen sind erfüllt. Die wichtigsten Knackpunkte wurden vorab in einem Mock-up-Raummodul überprüft. Und nachträgliche Schallmessungen deckten auf, welche Schwachstellen noch auszubessern sind.
Im nächsten Sommer findet die Abnahme für die 2-Jahres-Garantie statt; bis dahin werden weitere Erfahrungswerte im Toni-Areal gesammelt. Erst wenn sich ein stabiler Nutzungsfahrplan eingespielt hat, «kann der Betrieb der HLK-Gewerke und der Gebäudeautomation bedarfsgerecht optimiert werden», so Stoll.
Das Einfahren der technischen Systeme braucht in einem derart vielfältig genutzten Gebäude seine Zeit. Zur Qualitätssicherung wurde eigens eine mehrmonatige «Implementierungsphase» definiert. Damit ist die geordnete Übergabe der Verantwortlichen zwischen Bau und Betrieb gemeint. Zudem unterstützt die Generalunternehmung mit ihrem Fachwissen die nun aktiv gewordene Betriebsorganisation.
Am Bau Beteiligte
Eigentümerin/Gebäudebetrieb
Allreal Toni AG/Allreal GU AG
Bauherrschaft
Allreal Generalunternehmung AG
Mieter
ZHdK, ZHAW, Museum für Gestaltung
