Im­mo­bi­lier suisse: un cas à part

Facteur important dans la formation des villes à différentes périodes historiques, la spéculation immobilière connaît un impact global sans précédent du fait de l’évolution du capitalisme contemporain. Le numéro n° 4/2016 de TRACÉS abordait les excès constatés lors de la dernière bulle immobilière dans des contextes différents (Espagne, Etat-Unis), et analysait ainsi le rôle de la spéculation dans le développement urbain ainsi que l’instrumentalisation croissante du logement comme valeur spéculative. 

La Suisse a été jusque là épargnée par ces formes de spéculation aboutissant à une sur-offre. Elle est cependant confrontée à une autre forme d’inadéquation entre l’offre et la demande. En effet, dans un contexte de disponibilité limitée du foncier, une forte pression sur le marché du logement s’est traduite à la fois par une pénurie et par une augmentation continue des prix de l’immobilier durant ces dernières années.

Pour aborder cet état de fait, le dossier de la présente édition s’interroge sur les particularités, les acteurs et l’évolution du marché immobilier suisse depuis l’après-guerre, notamment sur les périodes de croissance intense et les crises qui leur succèdent, qui ont marqué l’environnement construit et les futures conditions de son développement. Par ailleurs, il soulève la question de l’attractivité du marché suisse pour les capitaux internationaux et explicite les mécanismes qui l’ont protégé des excès liés aux investissements à caractère spéculatif. 

On pourrait penser que ces mécanismes de protection, associés à une faible réactivité du marché liée à des épisodes de crise antérieurs, contribuent à maintenir le déséquilibre actuel entre offre et demande. Mais il faut aussi prendre en compte le fait que, pour répondre à cette demande, le développement urbain ne peut plus procéder par expansion, mais plutôt par densification d’un tissu déjà construit. Nous verrons que ceci implique de nouvelles stratégies de planification urbaine et d’investissement immobilier à long terme, qui doivent encore se définir et se mettre en place.