Per un’edi­li­zia di qua­lità a prezzi ac­ces­si­bili

Posizione, posizione e ancora posizione: ecco i tre fattori più importanti per il settore immobiliare privato. Il primo determina il costo del terreno edificabile, il secondo definisce la cerchia di coloro che possono aspirare al suo acquisto e il terzo il prezzo dell’alloggio sul mercato (che a sua volta determina quale gruppo target può o è disposto a permetterselo).

La commercializzazione di un complesso edilizio residenziale in buonissima posizione a prezzi superiori alla media e con elevatissimo rendimento comporta rischi imprenditoriali assai esigui. D’altra parte, la probabilità che tali alloggi siano inaccessibili a persone dal reddito medio o basso è molto elevata.

Quali nuove zone di sviluppo edilizio non sono toccate da questo fenomeno? Il terreno, risorsa naturale per la costruzione, è un bene limitato, e l’economia ambientale ci insegna da tempo che il libero mercato non è in grado di gestirlo in modo oculato. Quindi, nonostante l’elevato gettito fiscale generato dall’imposta sugli immobili, le autorità pubbliche dovrebbero poter intervenire in veste regolatoria – in Svizzera e in tutti gli altri paesi occidentali.¹

L’iniziativa popolare federale «Più abitazioni a prezzi accessibili», in votazione il prossimo 9 febbraio, propone, tra l’altro, che almeno il dieci per cento degli alloggi di nuova edificazione debba appartenere a enti di utilità pubblica e che i cantoni e i comuni dispongano di un diritto di prelazione sui terreni edificabili disponibili.

Nonostante alcune città siano già attive in questo senso, senza un sostegno a livello superiore e strumenti più efficaci molte misure di politica abitativa locale sono destinate a fallire. La città di Zugo ne è un esempio: visto che sulle sponde del lago il libero mercato non era in grado di sopperire neppure ai bisogni abitativi della classe media, sei anni fa l'elettorato aveva approvato a larga maggioranza l’iniziativa «Wohnen in Zug für alle» («Alloggio a Zugo per tutti»). Da allora, l’esecutivo si è limitato a elaborare una strategia per la sua attuazione nel piano regolatore. Gru per la costruzione di alloggi a pigione moderata, però, non se ne sono ancora viste.

L’iniziativa popolare affronta un problema sociale ed economico concreto al quale sono però strettamente legate anche questioni di carattere architettonico e urbanistico. Ad esempio: non occorre solo più superficie per alloggi economici a prezzi accessibili ma anche per quegli attori che intendono contribuire in modo sostanziale alla comunità e a uno sviluppo sostenibile dello spazio abitativo. Infatti, imprenditori e committenti che non operano a fini di lucro – dalla fondazione anonima fino alla semplice associazione di inquilini – generalmente si impegnano a livello sociale ed economico in misura superiore a quanto richiesto dalla legge, impedendo che i quartieri si trasformino in desolati dormitori per pendolari. Le autorità edilizie cittadine e comunali spesso non sono in grado di fornire loro stesse gli impulsi necessari o di esigerli dagli investitori privati.

Costruzioni efficienti dal punto di vista energetico e rispettose del clima? La maggior parte delle cooperative non fa altro da decenni: grazie al loro spirito pionieristico, ora anche gli investitori privati ne parlano.

Densificazione degli spazi urbani? Le cooperative abitative di Zurigo stanno a poco a poco sostituendo i propri immobili residenziali permettendo così a un numero di persone sempre maggiore di vivere dove lavora, vale a dire in città, e di beneficiare di condizioni perlopiù esemplari.

Spazi esterni di alta qualità e biodiversità nell'area dell'insediamento? Visitate la pagina di espazium dedicata ai concorsi: scoprirete che la maggior parte dei concorsi di architettura di edilizia abitativa sono organizzati e banditi da enti di utilità pubblica, solitamente in collaborazione con le autorità comunali preposte a edilizia e pianificazione. Di conseguenza, i progetti candidati non sono banali e standardizzati ma pensati specificamente per il luogo prescelto e di qualità superiore alla media, anche se a volte esteticamente discutibili.

Gli investitori immobiliari privati e istituzionali ne stanno prendendo atto e, in alcuni casi, cominciano a prendere parte a questo concorso di idee di alta qualità e all'insegna dei prezzi accessibili. Ecco perché un “sì” all'iniziativa popolare del 9 febbraio promuoverebbe anche la cultura edilizia e lo sviluppo sostenibile.

Questo è un intervento personale di Paul Knüsel. Non rappresenta il punto di vista di tutta la redazione o della SIA.

Traduzione di Sofia Snozzi

Note

1. Si consiglia la lettura di Josh Ryan-Collins, Why can’t you afford a home?, Polity, 2019.