«Gli in­ter­venti ener­ge­tici mi­rati sono molto ef­fi­caci»

Paul Knüsel: La fondazione PWG non acquista terreni edificabili ma acquisisce immobili già esistenti a uso abitativo e commerciale. Con quali criteri agite?
Alexandra Banz: L’attuale strategia di acquisizione è definita prevalentemente da ciò che il mercato offre. Noi però compriamo solamente quando individuiamo la possibilità di offrire appartamenti a prezzi vantaggiosi. Al momento dell’acquisto, la valutazione dello stato dell’immobile è di secondaria importanza . Viene però subito chiarito se da parte nostra saranno necessari o meno interventi edilizi, poiché questo incide notevolmente sul valore dell’investimento.

E come decidete se l’immobile acquistato debba essere sostituito o ristrutturato?
Banz: La nostra strategia consiste nel lasciare in piedi gli immobili acquistati e continuare a usarli quanto più a lungo possibile. Questo mantiene basso il canone d’affitto. Per contro, i residenti met tono in preventivo sostanziali difetti. In fase di acquisto, questi difetti vengono registrati nel rilevamento dello stato di fatto e viene stabilita una scadenza per la ristrutturazione.

Che rilevanza ha il consumo energetico di un immobile acquistato?
Banz: Principalmente viene presa in esame la condizione dei singoli elementi di costruzione al fine di valutare la necessità di risanamento dell’immobile. Per l’intero portafoglio immobiliare viene inoltre stilata una lista di priorità. Anche l’indice energetico è un importante fattore di decisione; da tre anni viene rilevato sistematicamente il fabbisogno energetico per il riscaldamento di ogni immobile. Se il consumo è troppo elevato, l’immobile guadagna posizioni sulla lista dei risanamenti. Però è bene dire che la maggior parte delle case presenta difetti più rilevanti, per esempio quelli che riguardano gli impianti sanitari.
Katrin Pfäffli: Secondo la mia esperienza, questa è la procedura corretta. Il risanamento subentra quando non funziona qualcosa di sostanziale. Un indice energetico insufficiente non è, per il mercato immobiliare, una condizione che renda necessaria la ristrutturazione di un edificio. È comprensibile: non sono i proprietari, bensì gli inquilini a pagare gli elevati costi energetici degli immobili in questione. Il valore di un immobile scende invece a causa di difetti sostanziali, motivo per cui c’è interesse verso quel genere di investimenti. Di conseguenza scarseggia la volontà di investire somme di denaro, talvolta considerevoli, per un risanamento energetico.
Banz: Noi come fondazione cittadina siamo comunque legati al piano energetico comunale di Zurigo e dobbiamo pertanto ridurre il consumo energetico degli immobili. Quando sono da sostituire gli elettrodomestici, noi scegliamo soltanto prodotti con la migliore classe di efficienza energetica. Invece sostituiamo un riscaldamento a combustibile fossile solo quando l’impianto ha raggiunto la fine del suo ciclo di vita. La sostituzione anticipata non ha alcun senso dal punto di vista economico.

Quando diventa opportuna una ristrutturazione energetica, come quella realizzata con la sopraelevazione di un piano dell’immobile sulla Saumackerstrasse?
Banz: La nostra strategia è stata quella di mettere in atto un miglioramento energetico economicamente sostenibile, combinandolo con la densificazione della proprietà, ottenuta con la sopraelevazione degli immobili. Grazie a canoni di affitto un po’ più alti per gli appartamenti aggiuntivi, siamo stati in grado di rifinanziare gli interventi sull’involucro dell’edificio. Per contro, i costi degli appartamenti preesistenti sono cresciuti in maniera ridotta. Il controvalore in questo senso comprende balconi più grandi.

La possibilità di sopraelevare è dunque la chiave per una maggiore efficienza energetica?
Banz: Non necessariamente; questo dipende principalmente dall’efficienza economica e può essere valutato individualmente per ogni proprietà. Le case Gründerzeit tipiche dei quartieri residenziali zurighesi, ad esempio, non sono adatte per un ampliamento. Gli interventi sarebbero così onerosi da essere in contrasto con la volontà di ottenere affitti a basso costo. Ci sarebbe bisogno di un ascensore e gli appartamenti sarebbero troppo piccoli.
Pfäffli: A mio avviso, la strategia giusta è quella di affrontare il risanamento energetico dell’involucro edilizio nel caso di una ristrutturazione che dovrebbe comunque avere luogo, traendo così vantaggio da fattori contingenti. Se una soprelevazione, come nell’esempio precedente, genera più spazio abitabile, gli investimenti per un miglioramento energetico possono essere finanziati trasversalmente da un reddito più elevato di questa proprietà. Soprelevazioni o ampliamenti sono quindi le migliori opportunità per migliorare il rendimento energetico di un involucro edilizio. Per i promotori immobiliari privati e istituzionali, questo è probabilmente anche il fattore economicamente decisivo nella decisione di rinnovo.

Ma non si riducono almeno i costi energetici di esercizio che abbassano i costi aggiuntivi per gli inquilini?
Pfäffli: Interventi globali sull’involucro edilizio che non aggiungono alcun valore qualitativo o quantitativo all’offerta residenziale, purtroppo molto spesso non ripagano né l’investitore né gli inquilini. Tuttavia, si possono fare delle migliorie, come la sostituzione delle finestre o l’isolamento delle solette. Queste misure mirate consentono di ottenere grandi risultati e di ammortizzare i costi in modo più rapido ed economico. Tuttavia, questo richiede spesso una consulenza esperta e un attento esame della fisica delle costruzioni.
Banz: Questa è proprio la nostra esperienza: con una soletta o il soffitto di cantina isolati si può risparmiare molta energia. Cerchiamo di preservare il carattere dei singoli edifici, anche se non sono protetti come monumenti storici. In cambio, siamo felici di accettare interventi un po’ più complessi in termini di fisica delle costruzioni, come l’isolamento interno. Per la gestione di un portafoglio immobiliare, bisogna considerare una visione d’insieme. Non vale la pena di isolare ogni edificio con il più spesso strato di isolante possibile. Perseguiamo un obiettivo prioritario di risparmio e lo adattiamo individualmente alle singole proprietà.

Nell’ambiente specialistico si parla regolarmente di arretratezza dei risanamenti. Come giudica l’attuale gestione del patrimonio immobiliare, sul piano economico ed energetico?
Pfäffli: Giudicando dalla sostanza generale del patrimonio immobiliare, nutro poche preoccupazioni: il nostro patrimonio è in eccellenti condizioni; gli edifici pericolanti sono praticamente inesistenti. Parafrasando Vitruvio, gli immobili sono belli, sicuri e svolgono la loro funzione. In questo senso in Svizzera non ci sono risanamenti che non siano al passo con lo stato della tecnica. Per quanto concerne l’energia, ci sono ancora grandi miglioramenti da fare, sarebbe però poco lungimirante considerare esclusivamente l’energia per il riscaldamento. Al riguardo occorre aprire gli occhi su molti aspetti. In conseguenza del cambiamento climatico, il fabbisogno termico per il riscaldamento passerà in secondo piano rispetto al fabbisogno di freddo. Le quasi centenarie e tanto amate costruzioni Gründerzeit, grazie alle loro pareti esterne più spesse, alla loro maggiore capacità di immagazzinare calore e alle finestre piuttosto piccole, potrebbero a buon diritto avere prestazioni energetiche migliori di quelle di molte nuove costruzioni. Ritengo pertanto un giudizio affrettato parlare di «arretratezza dei risanamenti» per queste costruzioni.
Banz: I committenti istituzionali gestiscono i loro immobili certamente in modo più sistematico rispetto ai tanti privati che possiedono la gran parte del patrimonio immobiliare. Una differenza ulteriore è spesso la mancanza di una strategia a lungo termine. Così, dalla situazione del mercato è evidente che gli immobili vengono messi in vendita quando un risanamento è irrinunciabile. In questi casi noi rinunciamo all’acquisto, ma in prospettiva di un canone di affitto basso. Perché nella città di Zurigo sono già alti i costi per l’acquisto e se a questi si aggiungono gli investimenti per la ristrutturazione, i canoni di affitto degli appartamenti salgono. Ristrutturare un edificio è già costoso di per sé, perché si devono rispettare tante condizioni di carattere edilizio e tecnico.
Pfäffli: Il tutto appare anche un po’ assurdo: se un edificio non viene risanato, consuma senza freni tutta l’energia che gli serve o quella che il sistema di riscaldamento può fornire. Questi edifici non sono di solito conformi nemmeno agi attuali requisiti in fatto di protezione antincendio, sicurezza antisismica, isolamento acustico o anche mancanza di barriere architettoniche. Nel caso di un risanamento completo, va a carico dei committenti un intero pacchetto di requisiti che può diventare un onere eccessivo. L’intenzione di risanare viene così bloccata da oneri troppo elevati. Sarebbe sensato dettare criteri un po’ più flessibili in sede di legislazione.
Banz: A tale proposito posso portare un esempio di come noi ci poniamo rispetto agli oneri. Vogliamo risanare un’abitazione del XIX secolo senza rovinarne il fascino originale; però mancano il riscaldamento centralizzato e dei bagni moderni. Per questo non vogliamo intervenire né dentro né fuori con un rifacimento totale. Invece della ristrutturazione completa, realizziamo un riscaldamento centralizzato e per il resto rinnoviamo soltanto la cucina e il bagno; a questo punto possiamo fare a meno di un potenziamento della protezione antincendio. Una tale strategia di risanamento conservativo si adatta meglio a questa casa che non una sostituzione, che pure è stata valutata. Così anche in questo immobile potremo offrire per i prossimi 30 anni canoni di affitto straordinariamente bassi.

Per aumentare l’efficienza energetica del parco immobiliare, a quali argomenti si mostrano particolarmente attenti i committenti?
Pfäffli: Trovo che non sia la strada giusta dichiarare il fabbisogno energetico come fattore decisivo per un risanamento. Non solo perché è un argomento debole, ma anche perché è falso in termini di contenuto. Sostenibilità significa molto di più della sola efficienza energetica. Persino con un bilancio energetico non formidabile ci sono buoni motivi per continuare a usare gli edifici senza modificarli. Essendo la loro energia grigia già ammortizzata, un consumo energetico un po’ più elevato è tollerabile per un lasso di tempo maggiore. Inoltre, la riduzione delle emissioni di gas serra è importante almeno quanto un basso consumo energetico. La sostituzione degli impianti tecnici dell’edificio o il passaggio all’energia rinnovabile possono, con meno complicazioni, essere efficaci in tal senso.

Che cosa significa questo in generale per la gestione del patrimonio immobiliare?
Pfäffli: Lo dobbiamo valorizzare moltissimo e fare buona manutenzione. Il punto è che non tutti i tipi di edificio sono idonei a essere ristrutturati o rinnovati. Nelle snelle schiere di edifici degli anni ‘40 e ‘50, l’idoneità è molto limitata; gli interventi costruttivi e fisico-strutturali sono spesso delicati. Inoltre, sono stati costruiti in economia, tanto da rendere impossibili sopraelevazioni o ampliamenti. Risanare edifici con un cattivo bilancio ecologico e con uno scarso sfruttamento del lotto di costruzione è spesso un intervento inefficace.
Banz: Non è facile trovare un approccio bilanciato nella gestione del patrimonio edilizio che è già esistente ed è tuttavia sottoutilizzato. Siamo fondamentalmente riluttanti a demolire il patrimonio immobiliare che ancora si presta dal punto di vista funzionale. Perché così va perduto spazio abitativo conveniente. D’altro canto vale la pena di sfruttare le riserve di utilizzo negli immobili già esistenti. Ciò produce spesso affitti più convenienti rispetto all’acquisto di case sull’attuale mercato degli immobili, che ha prezzi esosi. Per questo cerchiamo sempre dei compromessi. In un progetto di ristrutturazione attuale a Zurigo-Unterstrass lasciamo inalterati due edifici residenziali con affitti molto bassi e sostituiamo un piccolo edificio con uno di cubatura molto maggiore.

Quali sono le riflessioni da fare per una nuova costruzione sostitutiva?
Pfäffli: Per poter realizzare una nuova costruzione in modo sostenibile e a prezzo conveniente, occorre ridurre il consumo di superficie abitativa.
È questa la forma più sostenibile di risparmio energetico. Il dispendio di risorse per riscaldare, ventilare e illuminare aumenta infatti in proporzione alla superficie utile. Una gestione parsimoniosa delle superfici e un concetto di spazio tale da soddisfare i requisiti di legge possono in fin dei conti far risparmiare più energia di un edificio troppo grande, per quanto ottimamente coibentato. ­
Gli edifici dotati di tecnica molto sofisticata sono inoltre più costosi nella manutenzione e rendono più difficile la successiva ristrutturazione.
Banz: Oggi succede che gli edifici che hanno solo 10 o 15 anni ci danno spesso maggiori preoccupazioni degli edifici più vecchi. Sono più complicati da gestire e hanno più tecnologia. Ebbene sì, da qualche anno abbiamo notevolmente ridotto nei nostri criteri di concorso le superfici degli appartamenti. Non è soltanto sensato dal punto di vista ecologico, ma in assoluto riduce anche gli affitti di questi appartamenti. In generale, nelle città sono di nuovo molto richiesti i piccoli appartamenti con superfici modeste.

Un terzo sotto il livello del mercato

La Fondazione per il mantenimento di prezzi convenienti per spazi abitativi e commerciali (PWG) della città di Zurigo gestisce 147 immobili con circa 2000 appartamenti e locali commerciali. Dall’apertura della sede operativa nel 1991, acquisisce ogni anno fino a 11 immobili. La nascita della fondazione di pubblica utilità risale a un’iniziativa popolare del 1985. La fondazione è nata con la finalità di ottenere spazi abitativi e commerciali a prezzi convenienti, e creare queste condizioni anche per le nuove costruzioni. Gli affitti degli immobili PWG sono in media di circa un terzo sotto il livello di mercato.

Questo articolo è apparso nella pubblicazione «Immobili ed energia», un progetto in collaborazione con l'azienda di consulenza immobiliare Wüest Partner e con il sostegno di SvizzeraEnergia. Altri contributi sul tema sono pubblicati nell'e-Dossier.