«Pour la Ville com­me pour nous, le pro­ces­sus est expé­ri­men­tal»

Tracés : Vous êtes lauréat d’un lot mixte dans la pièce urbaine E avec une autre coopérative d’habitants, Le Bled, et des investisseurs privés : Jaguar RealEstate, la Caisse Inter-Entreprises de Prévoyance Professionnelle (CIEPP) et Logement Idéal. Quelle est la spécificité de votre programme?
David Vessaz   : Ce sont les futurs habitants qui l’ont établi : il prévoit des logements pour les sociétaires, pour des étudiants et pour des migrants, qui permettent de financer un centre d’art, un café et un atelier multifonctions. Ces programmes seront communs à la coopérative, et ouverts à tous les habitants du quartier. La proposition est généreuse car elle coûte aux sociétaires, qui doivent augmenter d’environ 10 % leurs fonds propres et leur loyer. Lorsque nous avons décroché ce lot, nous ne savions pas précisément où il serait localisé dans la pièce urbaine E.

Que pensez-vous de la démarche de la Ville qui a consisté dans un premier temps à attribuer aux investisseurs des m² de surface de plancher et non directement des lots?
Nous partions d’un dessin général très schématique car la programmation des Plaines-du-Loup à grande échelle était assez floue. C’est la procédure choisie par chaque société simple¹ qui devait donner le découpage, la forme urbaine et la répartition des lots dans la pièce urbaine. Le Bled et La Meute avaient déjà leurs architectes, mais pas les trois autres. S’est donc posée la question de la procédure à adopter dans ce cas de figure. À l’origine, nous voulions qu’il n’y ait qu’une seule procédure, intégrant plusieurs étapes de dialogues intermédiaires, pour conserver un fil rouge et ne pas perdre d’informations au cours du projet. Avec les autres membres de la société simple, nous avions imaginé des mandats d’étude parallèles, dont le lauréat aurait eu à la fois le mandat du concept d’ensemble et une part de maîtrise d’œuvre. Il serait donc resté tout au long du projet comme garant des règles.

Finalement, ce processus n’a pas été retenu?
Non. Les discussions avec les services de la Ville ont abouti à l’organisation de deux procédures distinctes, avec des MEP pour désigner le concepteur d’ensemble puis un concours sur invitation pour les trois lots restants. Au stade des MEP, nous avons invité des équipes d’architectes et de paysagistes à nous faire des propositions. Le bureau Aeby Perneger & Associés et les paysagistes Hüsler Associés ont été retenus, mais sans unanimité car le découpage qu’ils avaient proposé ne convenait pas à tous. Nous avons donc dû leur demander d’étudier des variantes d’implantation en ouvrant une phase de négociations, pendant laquelle des rocades ont eu lieu, notamment dans l’îlot ouest : Jaguar RealEstate, qui était positionné au nord, est revenu en partie au sud. La Meute a accepté d’occuper un angle, une localisation plus compliquée pour développer un petit programme.

C’était l’une de nos grandes appréhensions dans ce processus : nous sommes petits, nous disposons de peu de moyens, face à des institutionnels et des investisseurs privés qui travaillent sur la base de fonds propres importants et s’appuient sur une longue expérience des opérations immobilières avec, a priori, des approches et des priorités difficilement conciliables (exergue). Allions-nous être entendus ? Finalement, c’est une histoire de personnes et de professionnels de grande qualité, ouverts au dialogue. Jusqu’ici tout s’est bien passé. Nous sommes parvenus à un découpage qui convient à tout le monde.

Quel est l’intérêt selon vous de passer par cette étape intermédiaire du concept d’ensemble?
Ce qui nous posait problème avec ces MEP limités au concept d’ensemble – une notion du reste assez floue –, c’est que le mandat n’était pas clair quant au marché en jeu, et qu’il n’incluait pas de maîtrise d’œuvre. Mais le bureau Aeby Perneger a vraiment très bien joué son rôle. Il a amené de l’huile dans les rouages par rapport aux possibles crispations liées au non allotissement, qui auraient pu être sources de blocages. Il y avait un gros risque de la part de la Ville à faire porter aux investisseurs le choix de la localisation de leurs lots respectifs. Nous étions sur la corde raide (exergue). Mais la bonne entente des membres de la société simple et la qualité du suivi d’Aeby Perneger ont permis que les choses se fassent en bonne intelligence.

Avant de lancer les concours, nous avons vérifié ensemble la profondeur et les typologies et fixé les limites parcellaires. Quand les lauréats ont été connus, nous avons finalisé le concept d’ensemble avec eux. Ils ont ensuite géré la compilation des différents projets et le dépôt du dossier à la Ville. Finalement, même si le bureau ne réalisera rien dans cette pièce urbaine, le projet d’ensemble porte tout de même sa signature : leur projet « Dentelle » a bien été respecté.

Votre immeuble est contigu à celui de Jaguar RealEstate. Comment avez-vous collaboré pour trouver une forme de cohérence architecturale entre vos deux projets?
Aeby Perneger avait développé un concept de matérialité minérale pour l’ensemble de l’îlot, dont notre projet s’était un peu éloigné parce que nous visions un ratio coût/efficacité très bas, peu compatible avec le béton préfabriqué, tant en termes de prix que de délais de livraison. Nous sommes donc partis sur une ossature bois avec façade ventilée. Notre projet, dans un angle, se démarque aussi par ses coursives et sa terrasse commune, qui sont l’expression de la coopérative, son identité.

Jaguar est arrivé ensuite avec le projet de son architecte lauréat – L architectes – sans connaître le nôtre. Comme nous sommes voisins et contigus, nous avons discuté et confronté nos projets et nous nous sommes mis d’accord sur le respect de la corniche au niveau de nos deux terrasses. Il y aura ainsi une continuité du socle sur deux niveaux – Jaguar en béton préfabriqué et le nôtre en béton coulé apparent - et une familiarité au niveau du bois et du béton, avec des remplissages et des menuiseries bois dans de grands cadres en béton pour eux, et des habillages bois derrière les balcons pour nous. Nous sommes par ailleurs en train de discuter sur une possible mutualisation des terrassements et du gros œuvre, à l’échelle de la pièce urbaine.

Le non allotissement était un pari risqué car il repose sur des personnes qui ne seront peut-être plus là dans quelques années...
Oui, ce processus est expérimental à plusieurs niveaux, autant pour nous que pour la Ville, parce que l’échelle est énorme. Nous arrivons aussi à un moment délicat du projet où nous avons de la peine à obtenir des réponses concrètes parce que certains sujets liés aux infrastructures ne sont pas suffisamment avancés. Par exemple, un système de chauffage avec des sondes à 800 mètres de profondeur est prévu à l’échelle de tout le quartier. Il y a un risque lié à cette technologie expérimentale, que les investisseurs vont devoir supporter et intégrer dans leur plan financier. Et il reste beaucoup d’inconnues sur les tarifs et les conditions d’accès à ce réseau…

Le projet est ambitieux en terme environnemental. Mais comment rester dans des coûts raisonnables et préserver des loyers qui restent dans nos cibles ? Le droit de superficie est coûteux, même si les conditions faites aux coopératives sont les plus favorables du PPA, et même si nous pouvons bénéficier d’un crédit-relais – des facilités que nous saluons. Mais in fine, et c’est la discussion actuelle, nous parlons des coûts de construction et d’infrastructures assumés par les investisseurs. Nous sommes un maître d’ouvrage amateur. Le risque pour les sociétaires est énorme.

Les premiers coûts avancés par les Services industriels lausannois pour l’approvisionnement en chaleur s’élèvent à près de 150 CHF de charges fixes par 100 m², donc avant même d’avoir consommé un verre d’eau chaude. Si ce montant se confirme, il aura un impact important sur notre plan financier. Ce défrichage permanent, ces inconnues, sont les aspects les plus durs pour nous dans ce processus. Au fur et à mesure de l’avancement, nous avons de plus en plus de charges à assumer et il n’est pas toujours simple de rassurer nos sociétaires. Le terrain n’a pas vraiment été préparé, ni entendu ou bien compris par les différents services.

Mais encore une fois, la collaboration entre nous se passe bien et la Municipalité est présente à toutes nos séances de société simple. Comparé au premier schéma, le plan de l’ensemble du PPA1 que nous avons maintenant sous les yeux est très qualitatif. La diversité et la mixité s’expriment à de nombreux niveaux.

La clé d’une telle diversité résiderait-elle dans le principe du non allotissement?
Peut-être. Les choses émergent un peu d’elles mêmes, c’est aussi comme ça que la ville doit se faire.

Note

1    Les investisseurs de chaque pièce urbaine devaient se constituer en société simple à l’issue de l’appel d’offres à investisseurs de 2015. Chaque société simple était ensuite maître d’ouvrage de ses procédures de sélection des architectes et paysagistes chargés de concevoir et réaliser les différents lots.