L’al­bum des la­bels. Jouez la bon­ne car­te!

La confiance des marchés financiers envers les critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) provient de la qualité des portefeuilles et, pour les actifs immobiliers, du nombre de projets certifiés. Depuis quelques années, beaucoup de grands acteurs dont le portefeuille dépasse le milliard, souvent membres du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), ou évalués par le Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI)¹, affichent la qualité de leurs placements financiers au moyen d’index de durabilité. Or cette garantie se fait uniquement sur la base de certificats. Dès lors, le nombre de projets immobiliers certifiés ne cesse d’augmenter, entraînant un développement croissant de nouveaux labels.

Lire l'article: Du­ra­bi­lité de l’im­mo­bi­lier: les la­bels sont-ils la so­lu­tion?

Principalement focalisés sur les enjeux énergétiques, ces labels s’ouvrent de plus en plus à d’autres thématiques de la durabilité pour apporter une vision soit holistique, soit spécialisée par thématique. Avec un label approprié, il est ainsi possible aujourd’hui d’afficher ses ambitions en matière de gestion durable du cycle de l’eau, d’intégrer les questions de biodiversité dans les aménagements extérieurs, de favoriser une économie locale et solidaire ou encore de se focaliser uniquement sur des thématiques spécifiques : efficacité énergétique, accessibilité universelle, qualité de l’air intérieur (QAI), confort, santé et hygiène, qualité durable des matériaux et des solutions constructives préconisées, etc².

Album des labels

Pour s’y retrouver, nous vous proposons dans la double page suivante des cartes types Panini permettant de comparer les thématiques abordées par les différents labels, ainsi que la reconnaissance ESG que l’on peut atteindre pour un effort mesuré en bénéficiant ou non de subventions. D’une part les labels suisses, notamment ceux que l’Office fédéral de l’énergie (OFEN) a proposé d’harmoniser fin 2023 pour garantir l’intégration de performances énergétiques et de durabilité dans les projets immobiliers : le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB), les différentes déclinaisons du label Minergie (base, A, P, Eco), ainsi que les nouveaux standards suisses de la construction durable (SNBS). D’autre part les labels issus d’acteurs associatifs, de collectifs professionnels ou venant d’autres pays, notamment anglo-saxons, proposent des approches intéressantes, qui apportent contraste et nuance à l’approche des labels suisses: LEED, BREEAM, WELL, DGNB, SEED, etc.

Quelques observations et remarques:

• le nombre de critères et d’indicateurs, très variable, est représentatif du degré de finesse qu’apporte chaque label;
• la majorité des certifications bâtiment demande un effort de pré-certification au stade de projet, puis une confirmation de certification à la livraison après chantier;
• les certifications de quartiers demandent en plus une reconfirmation de certification après deux ou trois ans d’exploitation (SNBS-Quartier, BREEAM, etc.);
• l’approche de quartier durable SEED exige des prérequis en lien avec la localisation du périmètre de projet et exerce un suivi continu par le biais d’une convention multipartite et d’un comité de pilotage, qui est maintenu jusqu’en exploitation;
• dans presque tous les cas, le processus de révision est établi par un protocole autogéré audité, qui permet au maître d’ouvrage de s’organiser avec ses mandataires sur les qualités souhaitées de son projet, de déclarer ses performances via une plateforme online, qui seront auditées par un tiers neutre (expert agréé) sur la base des justificatifs fournis;
• le CECB est un certificat délivré par recours à une expertise externe;
• l’investissement (qui est en général lié à l’échelle du projet immobilier) à engager est estimé sur la base de notre expérience en termes d’efforts à fournir par les mandataires, ce qui ne présume pas des plus-values ou moins-values sur le devis général, selon la qualité des choix constructifs effectués;
• l’aide à la certification, par le biais de subventions, est régie par un programme national (Énergie et Bâtiment), mais d’application cantonale. Ainsi, les aides disponibles sont définies canton par canton, avec des différences importantes entre les choix des labels reconnus par chaque administration et les montants alloués. Généralement, le certificat CECB AA et le label Minergie sont les mieux positionnés.

Notes

 

1. GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) est une organisation qui fournit des évaluations et des repères pouvant être utilisés par les entreprises pour comparer leurs performances à celles de leurs pairs et trouver des conseils pratiques sur la manière d’améliorer leurs performances ESG.

 

2. Nous n’évoquons pas ici les labels liés aux matériaux (peinture, bois, pierres naturelles, etc.) du type FSC ou CEE, trop nombreux sur le marché et qui pourraient faire l’objet d’une autre étude comparative.