Kof­fer pa­cken für sechs Wo­chen

«Wohnen für alle» lautet ein sozialpolitisches Ziel des Stadtkantons Genf. Bis Ende des letzten Jahrtausends förderte dieses öffentliche Anliegen vor allem den Bau neuer Wohnsiedlungen. Nun wandelt sich die Aufgabe der Behörde: Mehrere Mietkomplexe im kantonalen Liegenschaftsportfolio haben das Ende ihres ersten Lebenszyklus erreicht. Die Abnutzung von Oberflächen ist ebenso unübersehbar wie funktionale Mängel in der Haustechnik. Und obwohl solche Gebäude eher geschmäht werden, erwacht das Interesse an einer sanften Transformation. Sowieso: Einige Standorte sind denkmalgeschützt. Zudem bevorzugt die Genfer Stadtentwicklung inzwischen generell Umbau statt Abbruch und Totalersatz.

Ein zu erneuernder Zeitzeuge ist das Geviert «Les Minoteries» am Ufer der Arve. Von 1971 bis 1976 erbaut, beherbergt der Komplex 329 Wohnungen, verteilt auf zwei sich gegenüberliegende Riegel mit neun Etagen. Zusätzlich befinden sich darin Gewerbe- und Dienstleistungsflächen sowie Räume mit öffentlicher und soziokultureller Nutzung wie ein Kindergarten und eine Bibliothek. Auf dem 6000 m² grossen Areal platzierten die damaligen Projektverfasser vom Genfer Büro Frères Honegger einen Pavillon als Bindeglied zwischen die beiden Grossbauten.

Aus Respekt vor dem gebauten Erbe veranlasste die Stadt Genf eine Machbarkeitsstudie für die Erneuerung des innerstädtischen Standorts. Das Laboratorium der EPFL «Technique et sauvegarde de l’architecture moderne TSAM» evaluierte mehrere Optionen, wie Volumetrie und Materialisierung am schonendsten saniert und erhalten werden könnten. Darauf basierte das Studienwahlverfahren, das 2010 zum Zuschlag für das Architekturbüro Itten + Brechbühl führte. Der Auftrag beinhaltete, die energetische Performance vorbildlich zu verbessern und hochwertige Gebäudestandards wie Minergie oder die Genfer HPE-Richtlinie
zu erreichen.

Energieeffizienz im Fokus

Gewisse architektonische Kompromisse wurden dafür in Kauf genommen: Die ursprüngliche Aussenhülle aus Beton erhielt einen Wärmeschutzmantel in Form einer hinterlüfteten Fassade mit 30 cm dicker Dämmschicht und einer Verkleidung aus Faserzement. Letztere greift die mineralische Anmutung von früher wieder auf. Für eine zusätzliche energetische Verbesserung der Aussenhülle sorgt das Einhausen der Balkone. Die dadurch gewonnene Nutzfläche erweitert die Küche aller Wohnungen.

Weitere Beiträge zum Thema «Immobilien und Energie» sind im gleichnamigen E-Dossier abrufbar.

Kombiniert wurden die konstruktiven Eingriffe mit einer Abkehr von der fossilen Wärmeversorgung: Statt weiterhin jedes Jahr etwa eine halbe Million Liter Heizöl in der eigenen Heizungsanlage zu verbrennen, liefert neuerdings ein lokaler Wärmeverbund die erforderliche Energie für Raumheizung und Warmwasser. Die Grundwärme stammt aus dem städtischen Abwassersystem; die Aufbereitung vor Ort leisten zwei Wärmepumpen, deren elektrische Antriebsenergie mehrheitlich vom Dach des Minoteries-Komplexes stammt. Zur lokalen Stromerzeugung wurden Photovoltaikmodule installiert. Als Teil einer Pergolakonstruktion spenden sie zudem Schatten auf den begehbaren Dächern.

Ein gebautes und bewohntes Erbe

Die Erneuerung der «Ensemble des Minoteries» lehrt: Der Gebäudebestand muss nicht zwangsläufig als Energieschleuder funktionieren, sondern lässt sich in sparsame und CO₂-arme Standorte transformieren. Doch zur Kultur der Verwandlung gehört auch, die Bewohnerinnen und Bewohner zu respektieren und einen sozialverträglichen Umbau anzustreben. Deshalb sah sich die Stadt Genf als Bauherrin dazu veranlasst, die Erneuerungsarbeiten im bewohnten Zustand durchführen zu lassen.

Schon vor dem Auswahlverfahren vor 13 Jahren wurde an die Mieterschaft gedacht. Ein Konsultationsprozess sollte die Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner frühzeitig abholen. Die Bauphase selbst dauerte dreieinhalb Jahre, von September 2016 bis März 2020. Die grössten Eingriffe verursachten die baulichen Anpassungen am Baukörper. Unumgänglich war deshalb, jede Wohnung für einen Monat den Handwerkern zu überlassen. So viel Zeit war jeweils reserviert, um asbesthaltige Bauteile zu entfernen, Nasszellen zu sanieren, haustechnische Installationen zu erneuern und das Einhausen der Balkone vorzubereiten.

Die Mieterinnen und Mieter von zwei Stockwerken wurden jeweils gleichzeitig aufgefordert, ihre Koffer zu packen und für sechs Wochen temporär umzuziehen. Dafür standen 30 Wohnungen intern frei, um diese Rochade zu ermöglichen.

Während des mehrjährigen Umbaus wurden regelmässige Informationsveranstaltungen sowie eine Anlaufstelle vor Ort organisiert. Ein monatlicher Newsletter wies auf den Fortschritt der Baustelle und die nächsten Schritte hin. Und ein Team aus Hauswarten und ehrenamtlichen Vermittlern leistete zusätzlichen, bisweilen moralischen Support. Aus diesem Vorgehen zieht die städtische Behörde eine positive Bilanz: Die Erneuerung des Minoteries-Ensembles provozierte keine Bewohnerwechsel. Dass die Mietzinsen nicht erhöht wurden, dürfte diese Konstanz begünstigt haben. Die Kosten des Umbaus übernimmt derweil die Stadt gemäss ihrem eigenen politischen Wohnziel.

Wertvolle Erfahrungen

Um für die Sanierung weiterer Genfer Wohnsiedlungen gerüstet zu sein, sammelt die öffentliche Bauherrschaft viele Informationen. Der Minoteries-Umbau ist zum Beispiel Teil einer Dokumentationsarbeit, die die Wahrnehmung einer Baustelle aus Sicht der Bewohner in Text und Bild wiedergibt. Ausserdem will das Departement für Bau und Raumentwicklung des Stadtkantons Genf aus solchen Erfahrungen lernen. Künftige Erneuerungsvorhaben würden deshalb leicht adaptiert: Gesucht sind klimaschonende Konzepte mit weniger technischem Aufwand, damit künftig sowohl Betriebsenergie eingespart als auch der Ressourcenbedarf gesenkt werden kann.

Les Minoteries, Genf

 

Auftraggeber
Ville de Genève

 

Architektur und Generalplanung
Itten+Brechbühl, Genf/Lausanne

 

Tragwerksplanung
MDB Ingénieurs Civils Associés, Petit-Lancy

 

Fassadenplanung
BCS, Neuenburg

 

Bauphysik
Amstein + Walthert, Genf

 

Heizungs- und Lüftungsplanung
SRG engineering Riedweg & Gendre, Carouge

 

Sanitärplanung
Buclin Ingénieurs-conseils, Petit-Lancy

 

Elektroplanung
Rossetti Ing. conseils, Carouge

 

Wärmetechnik und Gebäudeenergie
HEPIA_LEEA, Genf

 

Landschaftsarchitektur
Oxalis Architectes Paysagistes Associés, Carouge

 

Baujahr
1971–1976

 

Erneuerung
2010–2015 (Planung), 2016–2020 (Ausführung)

Mit Unterstützung von energieschweiz und Wüest Partner sind bei espazium – Der Verlag für Baukultur folgende Sonderhefte erschienen:

Nr. 1/2018 «Immobilien und Energie: Strategien im Gebäudebestand – Kompass für institutionelle Investoren»

Nr. 2/2019 «Immobilien und Energie: Strategien der Vernetzung»

Nr. 3/2020 «Immobilien und Energie: Strategien der Transformation»

Nr. 4/2021 «Immobilien und Energie: Mit Elektromobilität auf gemeinsamen Pfaden»

Nr. 5/2022 «Immobilien und Energie: Strategien des Eigengebrauchs»

 

Nr. 6/2023 «Immobilien und Energie: Wertschätzung für das Bestehende»

Die Artikel sind im E-Dossier «Immobilien und Energie» abrufbar.