Drachenzähmen leicht gemacht
Das Telli-Quartier in Aarau ist ein architektonisches und wohnräumliches Unikat für die Deutschschweiz. Wie der erste Teil dieser Grossüberbauung erneuert wurde, ist ebenso einzigartig – und nachahmenswert.
Länge? Alles aneinandergereiht: rund 800 Meter! Höhe? Im Scheitel: bis zu 50 Meter! Anzahl Wohnungen? Gebaut und belegt: bisher 1258 Einheiten! Das Telli in Aarau ist eine riesige Überbauung. Die vier terrassenförmigen Wohnzeilen gleichen einem geduckten, freundlich gesinnten Drachen. Dank ihrer Lage in einer bewaldeten Senke überragen sie weder das Siedlungsbild noch die Landschaftssilhouette des Aargauer -Kantonshauptorts.
Die Erneuerung der beiden Gebäudezeilen B und C der Wohnsiedlung aus den 1970er-Jahren wurde vor wenigen Monaten fertiggestellt. Obwohl der Fokus auf einer energetischen Sanierung lag, konnte der Wohnraum leicht vergrössert werden, ohne den Fussabdruck der Scheibenhäuser allzu sehr zu verändern. Die internen Abstände bleiben gewahrt, und die Aussenräume sind mindestens so vielfältig wie zuvor. Während der vor wenigen Monaten abgeschlossenen Erneuerung durften die Bewohnerinnen und Bewohner in ihren Wohnungen bleiben. Die bestehenden Qualitäten des Ensembles ergänzen sich mit den jüngsten Optimierungen derart gut, dass die angestrebte Zertifizierung sogar zur Goldversion des Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) führte.
Architektur und Moderation
Resultiert ein Neubau (hoffentlich) aus einem kreativen Entwurfsprozess, setzen anstehende Sanierungen (zwingend) eine gründliche Recherche und viel Neugier für den Bestand voraus. Meili, Peter & Partner Architekten sprachen mit dem Entwurfsarchitekten des Telli-Ensembles, der sich die Originalpläne vor über 50 Jahren ausdachte. «Unser Erneuerungskonzept sollte sich den zentralen Charaktermerkmalen Silhouette und Fassaden unterordnen», bestätigt Heiko Frodl, zuständiger Projektleiter im Zürcher Architekturbüro.
Die Eingriffe erfolgten dennoch auf vielfältige Weise: Die Gebäudehülle wurde energetisch erneuert, die Wohnungen erhielten grössere Balkone und Teile der Haustechnik wie die interne Wärmeverteilung oder die Lüftungserschliessung wurden neu aufgesetzt. Aber nicht nur konstruktives und technisches Know-how sowie ein gewisses Improvisationsgeschick waren gefragt. Ebenso hatten die Architekten bisweilen widersprüchliche Interessen zu moderieren, etwa um Ansprüche der Bewilligungsbehörde, den Wunsch der Bauherrschaft nach konventionellen Lösungen sowie strenge Kostenvorgaben miteinander in Einklang zu bringen.
Als weitere Besonderheit bleibt in Erinnerung: Die Bauherrschaft wollte eine Leerräumung verhindern. Dafür waren die Sanierungsarbeiten besonders getaktet und jeweils gut zu kommunizieren. Zudem erhöhte sich der Vorfertigungsgrad der Ersatzbauteile. Dabei konnten geschredderte Balkone teilweise als Sekundärrohstoff für neue Betonplatten wiederverwertet werden.
Umbauen und Wohnen
Die zwei Telli-Scheibenhäuser beherbergen zwölf in sich statisch funktionierende Gebäude, doppelt so viele Treppenhaustürme und insgesamt 581 Wohnungen. Deren nach Osten respektive Westen ausgerichtete Aussenwände wurden mit leichten und dichteren Holzbauelementen ausgetauscht. Das Abfräsen, Rückbauen und neu Montieren der rund 1800 Fassadenstücke wurde über drei Jahre so organisiert, dass jede Wohnung nur für zwei Wochen eine offene Baustelle war.
Weitere Beiträge zum Thema «Immobilien und Energie» sind im gleichnamigen E-Dossier abrufbar.
Der Umbau im bewohnten Zustand erfordert ein Antizipieren unvermeidlicher Störungen. Deshalb stellte die Bauherrschaft, die AXA Anlagestiftung, Reservewohnungen für temporäre Umzüge und ein Café für den Austausch zwischen Bauleitung und Bewohnerschaft bereit. Sozialarbeitende und Kommunikationsfachleute waren im Telli-Projektteam dafür zuständig, das Konfliktpotenzial niederschwellig abzufedern. Klagen über Lärm, Staub und verdreckte Zugänge gab es; der ständige Dialog scheint sich jedoch ausbezahlt zu haben. Die grosse Mehrheit der betroffenen Mieterinnen und Mieter habe sich «gut informiert und ernst genommen gefühlt», ergab eine Abschlussevaluation. Mehr als drei Viertel sind dem Telli-Quartier schliesslich treu geblieben. Als Goodie stehen ihnen nun Einsparungen im Energieverbrauch in Aussicht: Der Heizwärmebedarf ist neu um etwa zwei Drittel niedriger.
Struktur und Substanz
Sich die Struktur und das Konstruktionsprinzip der Telli-Riesen im Voraus genauer anzuschauen, hat sich gelohnt. Trotz geringer statischer Reserven und einer energetisch minderen Qualität fanden die Architekten wirkungsvolle Mittel für die Erneuerung. Das originale Schottensystem ist mehrheitlich massiv, gegen aussen aber mit Holzwänden abgeschlossen. Diese wurden mit vorfabrizierten Leichtbauelementen aus Holz ersetzt, mit grösseren Fenstern und Dämmwerten aus dem Neubaukatalog. Die Balkone an den Westfassaden sind neuerdings tiefer und thermisch vom Baukörper stärker getrennt. An der Ostseite entschieden sich die Architekten dafür, die begehbare Aussenschicht auf der Ostseite schmal zu belassen: Die durchgehende Geschossdecke abzutrennen wäre unverhältnismässig aufwendig gewesen und hätte der besonderen Silhouette des Ensembles weniger gutgetan.
-> «Erlkönige, Systemküchen und ein Mietercafé» – Sanierung der Aarauer Telli-Hochhäuser
Sanierung Überbauung Telli B und C, Aarau
Bauherrschaft
AXA Anlagestiftung, Winterthur
Generalplanung
Drees & Sommer Schweiz, Zürich; Meili, Peter & Partner Architekten, Zürich
Architektur
Meili, Peter & Partner Architekten, Zürich, Ausführung in Zusammenarbeit mit Plan Werk, Laufen
Tragwerk
Nänny + Partner, St. Gallen
Gebäudetechnikplanung
EBP Schweiz, Zürich
Nachhaltigkeit, Energie, Bauphysik, Akustik und Schadstoffe
Gartenmann Engineering, Luzern
Brandschutz
HGK Consulting, Aarau
Landschaftsarchitektur
Müller Illien, Zürich
Baujahr
1974–1980
Erneuerung
2020–2023
Schutzstatus
Ensembleschutz mit regionaler Bedeutung
Energiestandard
GEAK C; SNBS Gold
Mit Unterstützung von energieschweiz und Wüest Partner sind bei espazium – Der Verlag für Baukultur folgende Sonderhefte erschienen:
Nr. 1/2018 «Immobilien und Energie: Strategien im Gebäudebestand – Kompass für institutionelle Investoren»
Nr. 2/2019 «Immobilien und Energie: Strategien der Vernetzung»
Nr. 3/2020 «Immobilien und Energie: Strategien der Transformation»
Nr. 4/2021 «Immobilien und Energie: Mit Elektromobilität auf gemeinsamen Pfaden»
Nr. 5/2022 «Immobilien und Energie: Strategien des Eigengebrauchs»
Nr. 6/2023 «Immobilien und Energie: Wertschätzung für das Bestehende»
Die Artikel sind im E-Dossier «Immobilien und Energie» abrufbar.
