Ret­ten, was zu ret­ten ist

Ein «urbanes, lebendiges Quar­­tier» soll auf dem Maag-­­Areal im Zürcher Kreis 5 entstehen, ein Quartier, «in dem sich Arbeiten, Wohnen und Freizeit ergänzen»: Das war das Ziel, das vor gut 20 Jahren im städtebaulichen Entwicklungskonzept für dieses Gebiet gesteckt wurde.¹

Heute ist der grösste Teil des ehemaligen Industriestandorts transformiert. Am neu gestalteten Bahnhof Hardbrücke entstand 2011 der Prime Tower von Gigon / Guyer, das damals höchste Hochhaus der Schweiz (vgl. TEC21 45/2011). Es folgten weitere Bürobauten und Wohnüberbauungen, viele ebenfalls nach Entwürfen namhafter Planungs­büros; meist Neubauten, aber auch Umbauten bestehender Gebäude.

Im Februar 2021 erfuhr die Öffentlichkeit, dass nun auch die Weichen für die Umstrukturierung des letzten verbleibenden Stücks Maag-Areal gestellt sind. Anlässlich einer Pressekonferenz informierte die Eigentümerin, die Swiss Prime Site Immobilien (SPS)², sie habe einen privaten Studienauftrag ausgeschrieben, und dieser sei entschieden. Das Siegerprojekt «maaglive» stamme vom international bekannten Berliner Architekturbüro Sauerbruch Hutton; 2023 sei Baubeginn.³

Höchste Zeit also für eine kritische Reflexion: Was trägt dieser neueste Transformationsschritt da­zu bei, das im ursprünglichen städte­baulichen Konzept definierte Ziel zu erreichen?

Rückschritt statt Innovation

Um es gleich vorwegzunehmen: zu wenig. Das Projekt hat eine gute architektonische Qualität und würde an einem anderen Ort vielleicht überzeugen – auf dem Maag-Areal aber nicht. Denn hier ist das Ziel «urban und lebendig» bereits auf hohem Niveau erreicht, und jeder Eingriff, der mit einer Zerstörung des Vorhandenen einhergeht, wäre ein Rückschritt. So auch das Projekt von Sauerbruch Hutton, da es einen Abbruch der überaus erfolgreichen Maag-Eventhallen und Neubauten mit konventionelleren Nutzungen vorschlägt.⁴

[Der Schlussbericht] belegt, dass die Jury ein anderes Projekt empfohlen hat.

Und noch eine Vorwegnahme: Es gäbe eine bessere Alternative. Die SPS hält zwar sämtliche Dokumente zum Studienauftrag unter Verschluss, doch der «Schlussbericht Weiterbearbeitung Maaglive» liegt TEC21 vor. Das Dokument belegt, dass die Jury ein anderes Projekt empfohlen hat. Sie favorisierte den Entwurf der französischen Architekten Lacaton & Vassal, der einen Erhalt und Überbau der Hallen vorsieht: «Diese Gleichwertigkeit von Alt und Neu bietet eine ausserordentliche Qualität […]. Der Erhalt der Gebäudestrukturen bietet die einmalige Chance, den bestehenden Nutzungsmix mit einem innovativen Betreiberkonzept zu konsolidieren […]. Nach intensiver Diskussion hat [das Beurteilungsgremium] eine Empfehlung für das Projekt Lacaton & Vassal abgegeben […].»⁵

Beliebiges Stück Bauland?

Dass der Verwaltungsrat der SPS im Februar 2021 die «einmalige Chance» ausschlug, sich gegen die Jury stellte und den Entwurf von Sauerbruch Hutton zum Siegerprojekt kürte, hat in erster Linie mit baurechtlichen Befürchtungen zu tun: «Beim Projekt von Lacaton & Vassal mussten di­verse Vorbehalte zur Bewilligungs­fähigkeit festgestellt werden», so der Bericht. Eine Anpassung der geltenden Vorschriften berge Risiken, etwa in Bezug auf die Termine.

Ist damit wirklich alles gesagt? TEC21 findet: nein. Selbst baurechtliche Abwägungen haben dem städtebaulichen Primat zu folgen. Das Schicksal des Maag-Areals soll nicht ohne eine fundierte, öffentliche Diskus­sion besiegelt werden.

Erstens besteht ein hohes öffentliches Interesse an diesem Ort, auch wenn er sich in privater Hand befindet. Denn dieser Teil des Maag-Areals ist nicht irgendein beliebiges teures Stück Bauland, sondern ein Zentrum von herausragender Bedeutung für Zürich und die Schweizer Kultur- und Eventbranche. Zweitens gilt es, aus diesem Fall Lehren zu ziehen und künftigen Transformationsvorhaben zugute kommen zu lassen. In diesem Sinn: ein kurzer Überblick, was bisher geschah.

Pulsierende Urbanität

Die zum Abbruch verurteilten Hallen sind nicht nur Zeugen der industriellen Vergangenheit des Quartiers. In den letzten 20 Jahren, während der Planungsperimeter rundherum umgepflügt wurde, haben sie sich zu einem pulsierenden Zentrum entwickelt, dessen Strahlkraft weit über Zürich hinausreicht und die ganze Schweizer Event- und Kulturszene prägt. Unzählige Produktionen wurden hier lanciert, vom Under­ground-Konzert über Fernsehsendungen bis hin zum populären Musical. Die Maag Music & Arts betreibt einen Theatersaal mit 900 Plätzen und die Tonhalle Maag, das von der Musik- und Architekturszene gleichermassen geschätzte Konzertsaalprovisorium der Tonhalle Zürich mit 1250 Plätzen (vgl. TEC21 18/2019).

Laut Christoph Gysi, dem Präsidenten der Vereinigung Kulturmeile Zürich-West, ziehen die Maag-­Hallen – deren Betrieb nicht subventioniert ist – jährlich über 300 000 Besucherinnen und Besucher an. Dank der Wertschöpfung von rund 25–30 Millionen Franken pro Jahr, die sie dem Quartier bringen, konnte sich eine urbane Nutzungsvielfalt von Gastronomie, Hotellerie, Läden und Gewerbe etablieren.

Vor dem Covid-19-bedingten Unterbruch gehörte das Gebiet zu den belebtesten Orten der Stadt. Tag und Nacht liefen sich hier alle über den Weg: Klassikliebhaberinnen vom Zürichberg und Punks aus dem Aargau, Countrysänger und Investmentbankerinnen, junge Hipster und alte Hippies.

Protest und Widerstand

Um dies zu bewahren, lancierte das «Komitee Retten wir die Maag Hallen» im März 2021 eine Unterschriftensammlung.⁶ Dahinter stehen Persönlichkeiten aus Wirtschaft, Gewerbe, Gastronomie, Veranstaltungsbranche und Kunst, aber auch Vertretungen des Quartiers sowie Politikerinnen und Politiker unterschiedlichster Parteien. Ihr Argument: Das Projekt von Lacaton & Vassal – das Büro hat 2021 mit dem Pritzker-Preis die höchste Architekturauszeichnung der Welt erhalten – sei «quartiergerechter, lebendiger, nachhaltiger, präziser, subtiler, einzigartiger». Die Sorge vor einem komplizierteren Bewilligungsverfahren solle die Eigentümerin nicht abschrecken: Sie möge ihren Entscheid überdenken und Lacaton & Vassal mit der Planung beauftragen.

Im April 2021 reichten zwei Mitglieder des Zürcher Gemeinderats (des Stadtparlaments) ein dringliches Postulat ein, in dem sie den Stadtrat (die Exekutive) auffordern «zu prüfen, wie die Sondernutzungsplanung für das Gebiet Maag-Areal Plus angepasst werden kann, falls der Grundeigentümer Swiss Prime Site bereit ist, ein weiterbearbeitetes Projekt der französischen Architekten Lacaton & Vassal zu realisieren und die Maag-Hallen zu erhalten».⁷ Die Antwort des Stadtrats steht zurzeit noch aus.

Starre Regeln für dynamische Entwicklung

Tatsächlich bergen die Sonderbauvorschriften für das Maag-Areal Plus ein echtes Problem: «Die Hallen liegen teilweise ausserhalb der Baulinien […]. Damit dürfen die Bestandsgebäude nicht weiter aufgewertet und nur bedingt umgebaut werden.»⁸ Dort, wo eine der Eventhallen steht, soll dereinst eine Stras­se durchführen. Es handelt sich um einen Strassenabschnitt, der in den 1960er-Jahren mit dem Bau der Hallen aufgehoben worden war, nun aber wieder hergestellt werden soll.⁹

Hier stellt sich die Frage, wie umständlich es tatsächlich wäre, die baurechtlichen Rahmenbedingungen anzupassen. Was kann – und was will – die Stadt Zürich tun? Vor allem aber zeigt sich die verheerende Schwäche einer langfristigen Planung, die starre Regeln für eine dynamische Entwicklung festzulegen versucht: Die Grundlagen für die Sonderbauvorschriften wurden vor rund einer Generation erarbeitet.¹⁰ Damals ahnte niemand die künftige Bedeutung der Maag-Hallen für die Stadt; darum ist weder ihr Erhalt noch die kulturelle Nutzung im städtebau­lichen Entwicklungskonzept festgeschrieben, und darum sind sie auch in den Sonderbauvorschriften nicht berücksichtigt.

Das wäre an sich kein Pro­blem – hätte man bloss ein Werkzeug vor­gesehen, um neue Erkenntnisse in das Regelwerk zu integrieren. Denn dass sich während einer so langen Transformation die Voraussetzungen und die Ziele ändern können, liegt auf der Hand. Besteht keine Möglichkeit zu einem Update, wird die Chance vertan, in der Zwischenzeit Erschaffenes zu nutzen. Nun bleibt zu hoffen, dass die Politik energisch eingreift und rettet, was es im Interesse der Allgemeinheit zu retten gilt.

Nun bleibt zu hoffen, dass die Politik energisch eingreift und rettet, was es im Interesse der Allgemeinheit zu retten gilt.

Hinzu kommt, dass der identitätsstiftende Wert der Maag-Hallen schon vor 20 Jahren kein Geheim­nis gewesen zu sein scheint. Eine Visualisierung des städtebaulichen Konzepts zeigt eine der Hallen zusammen mit dem Prime Tower – und ist heute noch auf der Homepage der Stadt Zürich publiziert.¹¹ Dass ausgerechnet eines der Aushängeschilder für die Aufwertung des Areals zerstört werden soll, entbehrt nicht einer bitteren Ironie.

Schweigen, vertrösten, kontrollieren

Ein weiteres trauriges Kapitel ist die Selbstverständlichkeit, mit der die SPS über die heutige Bedeutung der Maag-Hallen hinwegsieht. Ob der Verwaltungsrat sich die Mühe gemacht hat, mit der Stadt Zürich die baurechtlichen Möglichkeiten für einen Erhalt der Hallen zu klären, bevor er sich über die Empfehlung der Jury hinwegsetzte?

Auch die Informationspolitik der Investorin ist fragwürdig: Das Vorhaben, das eines der wichtigsten Zentren Zürichs weitgehend umpflügen würde, präsentierte sie fast beiläufig an einer Pressekonferenz über das vergangene Geschäftsjahr. In einer langen Reihe von ­Ergebnissen, Zahlen und Entwicklungsprojekten erwähnte sie auch den Studienauftrag und zeigte ­Visualisierungen des Sauerbruch-­Hutton-Projekts. Weitere Informa­tionen – über die Ausschreibung, die Teilnehmenden, die Jury, das Raumprogramm, die Beurteilungskriterien, die Entscheidungsfindung – gab sie nicht preis. Die Öffentlichkeit werde im Juni 2021 in einer Sonderbeilage der Zeitschrift «Hochpar­terre» über das Ergebnis des Studienauftrags informiert.¹² Die SPS bestätigte lediglich auf Nachfrage, dass alle am Studienauftrag teilnehmenden Büros je eine Variante mit und eine ohne Erhalt der Hallen abliefern mussten^.13

Angesichts der Bedeutung des Areals wirkt diese Kommunikationspolitik befremdlich. [... Sie signalisiert] in aller Deutlichkeit, dass die SPS keine freie Fachdiskussion über ihr Bauvorhaben wünscht.

Angesichts der Bedeutung des Areals wirkt diese Kommunikationspolitik befremdlich. Sowohl die flapsige Art, mit der die Öffentlichkeit über das bevorstehende Bauprojekt in Kenntnis gesetzt wurde, als auch das herablassende Vertrösten auf die spätere Publikation in einem ausgewählten Medium signalisieren in aller Deutlichkeit, dass die SPS keine freie Fachdiskussion über ihr Bauvorhaben wünscht.

Nur die Form ist gewahrt

All das ist zwar legal: Als private In­vestorin ist die SPS nicht verpflichtet, ein Konkurrenzverfahren gemäss öffentlichem Beschaffungswesen auszuschreiben oder dessen Jury­bericht publik zu machen. Auch entspricht das ausgewählte Projekt den geltenden Sonderbauvorschriften¹⁴ und dürfte einer baurechtlichen Prüfung standhalten. Gemäss dem Mietvertrag hat die SPS als Eigentümerin das Recht, die Kündigung per Mitte 2023 auszusprechen.¹⁵ Und als private Bauträgerin darf sie auch entscheiden, ob und wie sie die Öffentlichkeit über ihre Pläne informiert.

Dass die Investorin sich auf den Standpunkt stellt, die Transformation eines Areals von hohem öffentlichem Interesse sei ihre private Angelegenheit, blendet die gesellschaftliche Realität aus.

Die formalen Aspekte sind also in Ordnung. Alles andere nicht: Dass die Investorin sich auf den Standpunkt stellt, die Transformation eines Areals von hohem öffentlichem Interesse sei ihre private Angelegenheit, blendet die gesellschaftliche Realität aus. Diese Haltung signalisiert wenig Sensibilität gegenüber der Stadt, in der das Vorhaben realisiert werden soll.

Und auch die Kommunikationsstrategie der SPS, die Öffentlichkeit über den kontrollierten Kanal einer «offiziellen» Publikation zu informieren, anstatt sich einer offenen Debatte und einer freien Berichterstattung in den Medien zu stellen, stimmt nachdenklich. Dieser Anspruch grenzt an einen Zensurversuch und ist einer liberalen, demokratischen Zivilgesellschaft unwürdig.

Für die Zukunft verheisst das nichts Gutes. Den Wert eines Zentrums von schweizweiter Ausstrahlung an der potenziellen Rendite von Wohn- und Bürobauten zu messen, mag rechnerisch möglich sein; ihn darauf zu reduzieren, ist kurzsichtig. Die Neubauten auf dem Areal belegen, dass hochwertige Architektur allein nicht genügt, um einen lebendigen Stadtteil zu generieren. Es braucht auch Menschen, die da hinwollen.

Die Häufung von Wohn- und Büronutzungen führt zu einer Monotonie, gegen die auch gestalterische Qualität wenig auszurichten vermag. Bis dato sorgen die Hallen für Abwechslung, Leben und Betrieb – eben für das, was man unter Urbanität versteht. Wie es hier wohl abends aussehen wird, wenn sie weg sind?

Im April erklärte sich die SPS auf Nachfrage bereit, Ende Mai ein Gespräch mit TEC21 zu führen. Einige Fragen haben sich dank dem Schlussbericht inzwischen erledigt. Viele sind noch offen. Auf die Antworten der Investorin sind wir ebenso gespannt wie auf den folgenschweren Umgang der städtischen Politik mit dieser Situation.

Warum erhalten? Der zeitlose Wert des Vergänglichen

Die Hallen, die abgebrochen werden sollen, gehören zu den letzten Resten des einstigen Maag-Industrieareals in Zürich West. Die Swiss Prime Site erwarb die Maag Holding 2004; in den folgenden Jahren erstellte sie auf dem Areal grossmassstäbliche Neubauten. Trotz diesen eindrücklichen Nachbarn wirkten die Hallen nie überholt. Sie sind nüchtern, aber qualitätvoll gestaltet und tragen ihre Patina mit Würde. Als Gebäude sind sie Zeugen der Vergangenheit, als Veranstaltungsorte Zen­tren der Gegenwart: Diese zeitliche Dimen­sion, die kein noch so gelungener Neubau je erreichen kann, macht sie zum identitätsstiftenden Zentrum des Areals.

 

Wie wertvoll diese Kombination von historischer Substanz und zeitgenössischer Kultur für die Aufwertung eines Stadtteils ist, belegt auch das benachbarte Escher-Wyss-Areal. Dort dient der Schiffbau – eine denkmalgeschützte Industriehalle, die die Wiener Architekten Ortner & Ortner 1996–2000 umgebaut und mit Neubauten ergänzt haben – dem Schauspielhaus Zürich als Spielstätte; zudem beherbergt er eine Vielfalt an Nutzungen, die von nah oder fern mit dem Kulturbetrieb verknüpft sind und ein breites Publikum anziehen.

Diese Beliebtheit liegt nicht allein am kulturellen Angebot. Entscheidend ist vielmehr der Werkstattcharakter, der den ganzen Schiffbau prägt, nicht nur in der Nutzung, sondern auch im Gebäude selbst: Die Mischung von alten und neuen Bauteilen signalisiert, dass die Menschen diese Umgebung laufend gestalten und verändern. Die Spuren der Vergangenheit und das Unfertige, das in die Zukunft verweist, verorten den Bau in der Geschichte der Stadt und damit auch im Leben der Menschen. Das ermöglicht eine ganz andere Art der Aneignung als die umgebenden Neubauten (zu denen auch die zwar erhaltene, aber bis zur Unkenntlichkeit verbaute Giessereihalle zu zählen ist).

Wie der Schiffbau haben sich auch die Maag-Hallen als unverwechselbare öffentliche Orte etabliert. Sie sind aus dem Leben der Stadt nicht mehr wegzudenken. Ihre vielfältige Nutzung, ihre abwechslungsreichen Innen- und Aussenräume, ihr bunt gemischtes Pu­blikum und ihr unfertiger Charakter machen sie zu willkommenen Oasen urbaner Kultur inmitten der auf Hochglanz polierten Wohn- und Bürobauten, die sie umgeben.

 

Anmerkungen

1 Nach dem Rückzug der industriellen Produktion in den 1990er-Jahren fand die sogenannte Kooperative Entwicklungsplanung zwischen der Stadt Zürich und den Grundeigentümern statt. Das städtebauliche Konzept für das ehemalige Maag-Areal stammt aus dem Jahr 2000. Es resultiert aus einem Studienauftrag, den die Planungsgemeinschaft Maag/Coop/Welti-Furrer/Stadt Zürich durch­geführt hat. Auf Basis des Siegerprojekts von Diener + Diener mit Boesch Architekten wurden Sonderbauvorschriften für das rund 110 000 m² grosse Planungsgebiet Maag-Areal Plus entwickelt. Diese sind seit 2008 vollumfänglich in Kraft.

2 Die Swiss Prime Site (SPS) ist die grösste börsenkotierte Immobilien­gesellschaft der Schweiz und verfügt über ein 12 Mrd. Fr. schweres Port­folio. Sie besitzt erstklassig gelegene Lie­genschaften, in Zürich etwa diverse historische Prachtstücke rund um die Bahnhofstrasse, aber auch Neubauten an aufstrebenden Standorten.

3 Präsentation der SPS anlässlich der Pressekonferenz vom 25. 2. 2021,
S. 18–19.
Das Projekt von Sauerbruch Hutton sieht einen fast vollständigen Ersatz der Bausubstanz vor. Einer der bestehenden Bauten, das inventarisierte Gebäude K von 1941, wird freigelegt und instand gesetzt. Die beiden Industriehallen aus den 1960er-Jahren müssen dagegen weichen. An ihre Stelle kommen ein Wohnturm «maaglive», ein viergeschossiges «Kulturhaus», Gastronomie und Dienstleistungsnutzungen in den Erdgeschossen sowie ein Platz mit Bäumen – euphemistisch «Stadtwald» genannt –, der zur Minderung der Hitzeinsel Zürich West beitragen und das Mikroklima verbessern soll.

4 Vgl. 3

5 «Schlussbericht Weiterbearbeitung Maaglive», 8. März 2021.

6 www.retten-wir-die-maaghallen.ch

7 Postulat 2021/158 vom 14. April 2021

8 Vgl. 5

9 Vgl. 1

10 Vgl. 1

11 www.stadt-zuerich.ch/hbd/de/index/staedtebau/planung/entwicklungsgebiete/zuerich_west/projekte_realisiert/maag-areal_plus.html

12 Vgl. 3

13 Adi Kälin, «Breite Allianz gegen den Abbruch der Maag-Hallen», in: Neue Zürcher Zeitung, 17. März 2021.

14 Vgl. 1

15 Vgl. 13