«Una grande attenzione al mercato»
Intervista a Christoph König, SwissCanto
Stimare il prezzo di mercato di un immobile è una prassi degli investitori istituzionali. Occuparsi anche della protezione del clima e della valutazione della sostenibilità, invece, è una novità. Christoph König di SwissCanto ne spiega motivazioni e modalità.
Paul Knüsel – Christoph König, quanto è importante la protezione del clima nell’attività di investimento delle banche cantonali?
Christoph König – SwissCanto Invest, prima offerente di fondi svizzera, persegue l’obiettivo «due gradi» dell’Accordo sul clima di Parigi per l’intera gamma di prodotti attiva. Per gli immobili del patrimonio d’investimento ci basiamo su «la via SIA verso l'efficienza energetica», i cui valori obiettivo coincidono con la visione della società a 2000 Watt.
I risultati più recenti in termini di miglioramento energetico dimostrano che siamo sulla strada giusta.
Com’è il bilancio energetico del portafoglio immobiliare?
Nel 2016 abbiamo lanciato un programma di gestione quinquennale. Con l’ausilio del controlling energetico e l’ottimizzazione degli impianti tecnici degli immobili vogliamo ridurre il consumo di energia e le emissioni di gas serra dei nostri edifici del 2% circa all'anno. Da qui al termine del programma, tra due anni, ci aspettiamo tassi di riduzione anche superiori.
Cosa fate per raggiungere gli obiettivi?
Gestiamo un portafoglio di circa 370 immobili, costituito per circa la metà da edifici residenziali e per l'altra metà
da edifici commerciali. Per ridurne il consumo energetico procediamo in modo pragmatico e distinguiamo tre livelli. Innanzitutto mettiamo in atto provvedimenti che non richiedono modifiche costruttive e la necessità di investimenti supplementari, ad esempio controlliamo il funzionamento degli impianti tecnici o passiamo alla corrente ecologica per l’illuminazione o gli ascensori.
Investite in modo specifico anche in misure di riduzione?
Sì, ma il secondo livello d’intervento può comportare costi. Con l’ottimizzazione del funzionamento degli impianti di riscaldamento e di altri impianti di alimentazione si possono apportare alcune migliorie, che dal punto di vista finanziario si ammortizzano nell'arco di due anni. Ad esempio sostituiamo sensori e pompe con dispositivi a più alta efficienza energetica, anche se non hanno ancora raggiunto la fine della loro vita utile.
Poi c’è un terzo livello?
In effetti sì. Non appena un immobile, singole parti di una costruzione o un’opera tecnica giungono al termine del ciclo di vita, procediamo a un'analisi approfondita. Per questo vengono studiate diverse varianti: qual è la fonte di energia ottimale? Come si presenta il ciclo di ristrutturazione?
A seconda dell’immobile procediamo a un risanamento, a una ristrutturazione totale o a un programma di rinnovamento combinato. Gli obiettivi di sostenibilità, pertanto, confluiscono nello sviluppo di progetti e ristrutturazioni totali fin dall’inizio della pianificazione.
«Con l’ottimizzazione del funzionamento degli impianti di riscaldamento e di altri impianti di alimentazione si possono apportare alcune migliorie, che dal punto di vista finanziario si ammortizzano nell'arco di due anni»
In qualità di investitore istituzionale, pensate anche alla convenienza economica?
Certamente. Se le nostre spese rientrano nel budget ordinario di manutenzione, gli interessi non pesano sulla pigione netta. Diminuiscono solo i costi energetici e le spese accessorie. Le nostre misure, pertanto, hanno anche un influsso economico indiretto: gli inquilini possono risparmiare e restano volentieri con noi. Questa fidelizzazione dei clienti per noi è importante: gli inquilini sono sensibili alle variazioni dei prezzi e il mercato è trasparente.
Gli immobili sostenibili, però, non vengono esaminati solo sotto l’aspetto energetico, devono soddisfare anche altri requisiti. Come procedete?
Valutiamo gli investimenti immobiliari secondo i criteri ESG. La «Environmental Social Governance» si basa su principi che abbiamo fatto elaborare per le nostre specifiche esigenze sulla base di standard indipendenti. Ne è scaturita una lista di 13 criteri ispirati allo Standard Costruzione Sostenibile Svizzera (SNBS). Per le acquisizioni, le analisi del patrimonio esistente e dei risanamenti, questa lista di criteri ci aiuta a valutare anche la sostenibilità, oltre ai parametri finanziari.
Perché vi serve uno strumento apposito e non i metodi standard già collaudati sul mercato?
Non esiste nulla di ciò che ci necessita. Gli strumenti di valutazione disponibili sono troppo specifici o troppo ampi. Se ad esempio vogliamo acquisire un immobile, i nostri esperti devono poterne valutare autonomamente le qualità sul posto, con semplicità e chiarezza.
In questo business non c’è tempo per attendere le perizie esterne. Lo strumento di rating che abbiamo sviluppato è attualmente in fase di test.
Quanto è importante la sostenibilità per l’intero mercato immobiliare?
La posizione è sempre il fattore di qualità più importante per un immobile, anche per la sua sostenibilità. È però possibile influire direttamente su molti parametri di sostenibilità e addirittura migliorarli. Ecco perché la valutazione ESG è così importante in un’acquisizione: ci permette di analizzare il potenziale qualitativo e di valutare come può essere sfruttato nel ciclo di vita. Inoltre, gli immobili sostenibili godono di grande attenzione sul mercato. Una posizione meno favorevole può essere ampiamente compensata da standard ecologici elevati.
La domanda di immobili di questo tipo è in aumento?
Sì, assolutamente. A questo proposito, le imprese che operano a livello internazionale hanno esigenze elevate. Allo stesso tempo il mercato finanziario sta cambiando. Agli investitori istituzionali si richiedono investimenti sostenibili. Da una parte si parla di responsabilità sociale: dobbiamo proteggere attivamente il clima. Dall’altra si deve tutelare il patrimonio degli investitori: gli immobili sostenibili sono un mezzo per minimizzare i rischi.
«Gli immobili sostenibili godono di grande attenzione sul mercato»
La Svizzera ha un ruolo particolare?
Malgrado la strategia energetica e la legge sul CO2, non siamo ancora sulla buona strada. Pertanto, il settore immobiliare deve fare qualcosa in più per restare competitivo nel contesto internazionale. Penso che i grandi gestori patrimoniali assumeranno il ruolo di pionieri. La politica, però, deve dare nuovi stimoli per gli investimenti negli interventi energetici sugli immobili. Norme e regole di incentivazione standardizzate a livello nazionale sarebbero dunque preferibili alle attuali specifiche soluzioni dei Cantoni, tutte differenti e complicate.
Supporto reciproco tra standard edilizi
Il Network Costruzione Sostenibile Svizzera (NNBS) ha fatto i conti: la famiglia degli standard e delle certificazioni comprende due dozzine di membri. Tanti e diversi sono i modi in cui si possono valutare gli immobili e le aree residenziali e commerciali secondo principi ecologici, sociali e/o economici. Circa la metà dei marchi di sostenibilità è di origine nazionale.
Quelli «Made in Switzerland» si basano su un denominatore comune: malgrado il diverso peso attribuito alle varie tematiche, la raccomandazione SIA 112/1 «Costruzione sostenibile – Edilizia» costituisce la base fondante unica per gli aspetti attinenti alla sostenibilità. Anche i metodi di calcolo si ispirano alle norme e alle direttive in uso nel settore delle costruzioni e dell'energia. Infine, il settore pubblico ha collaborato con quello privato allo sviluppo tecnico e alla definizione della struttura organizzativa con Minergie, SNBS 2.0 ecc.
Apertura agli interessati
Da questa affinità dovrebbe nascere una collaborazione ancora più stretta. L’Ufficio federale dell'energia e le organizzazioni promotrici dei quattro marchi svizzeri più importanti (Minergie, SNBS 2.0, Certificato Energetico Cantonale degli Edifici CECE, Area 2000 Watt) vogliono sfruttare maggiormente le sinergie e armonizzare ulteriormente i principi di valutazione. In una dichiarazione d’intenti sottolineano i loro sforzi per gli obiettivi climatici nazionali e la strategia di sviluppo sostenibile; a questo reciproco supporto potrebbero aggiungersi altri stakeholder del settore edile e immobiliare.
La Confederazione cerca investitori desiderosi di impegnarsi su base volontaria
L’Ufficio federale dell'ambiente collabora con il settore finanziario. Il test volontario di compatibilità climatica, eseguito per la seconda volta nel 2020, considera per la prima volta i portafogli immobiliari di investitori istituzionali e di gestori di patrimoni.
Richieste e contatto: silvia.ruprecht [at] bafu.admin.ch (silvia[dot]ruprecht[at]bafu[dot]admin[dot]ch)L’Ufficio federale dell'energia e il programma SvizzeraEnergia invitano costruttori privati, investitori e imprese a sottoscrivere una «carta dei label svizzeri per gli edifici» e, così facendo, a rafforzare ulteriormente questi ultimi.
Richieste e contatto: gebaeude [at] bfe.admin.ch (gebaeude[at]bfe[dot]admin[dot]ch)
Con il sostegno di SvizzeraEnergia espazium – Edizioni per la cultura della costruzione ha pubblicato:
Nr. 1/2018 «Immobili ed energia: Strategie per l'immobiliare – guida per investitori istituzionali»
Nr. 2/2019 «Immobili ed energia: Strategie per il collegamento in rete»
Nr. 3/2020 «Immobili ed energia: Strategie di trasformazione»Gli articoli del ciclo «Immobili ed energia» sono raccolti in questo e-dossier.
