Des moyens li­mi­tés, des ver­tus simples

Le projet de densification d’une cité-jardin de Langenthal BE créée il y a plus de 70 ans doit composer avec des contraintes particulières. Certaines parties de cette coopérative de logements sont protégées au titre du patrimoine et leur démolition est donc exclue. En dépit de la qualité résidentielle du site, les économistes de l’immobilier jugent assez faible le potentiel de revenus dans le Mittelland bernois. Le plafond des loyers des nouveaux logements devrait être inférieur à 200 Fr./m2 SUP. Néanmoins, le client WBG Langeten et l’architecte bernois Rolf Mühlethaler travaillent de concert pour transformer le lotissement d’à peine 1 hectare en une zone résidentielle de qualité.

Le parti pris en termes de limitation des moyens a un impact sur l’organisation de la planification : l’élaboration et l’exécution du projet sont menées en parallèle, ce qui n’est pas sans risque. Mais les prestations liminaires ont pour but de fournir un meilleur éclairage sur la fiabilité des coûts. Le plafonnement des coûts a également un impact sur l’urbanisme et l’architecture : la simplicité des structures bâties, avec très peu de murs extérieurs, conjuguée à la répétition d’un nombre limité d’éléments de construction durables, contribue largement à la stratégie d’optimisation.
En l’état initial, le lotissement collectif comprend 10 immeubles d’habitation, dont 4 doivent être remplacés par des constructions nouvelles plus grandes. Le nombre de logements passera ainsi de 24 à 32. Entre ces paires d’immeubles, qui resteront en place, s’inséreront 3 autres bâtiments longs en bois qui accueilleront 14 studios et petits appartements, chacun sur 2 étages. Grâce à cette densification prudente sur le plan architectural et urbanistique, le nombre de logements va croître d’un tiers; avec un taux d’occupation qui devrait doubler (0,7 vs 0,34), le lotissement continuera néanmoins de «respirer» grâce à la présence d’espaces verts.

Paul Knüsel: Samuel Gerber, quel but la société d’habitation vise-t-elle avec la transformation de la cité-jardin?
Samuel Gerber: Le site est censé offrir un surcroît d’espace résidentiel sur un segment simple et assez abordable. Nous pensons à une offre de logements mixte à destination des familles et des personnes âgées dans un environnement attrayant, combinée avec une gestion écologique des ressources.

Comment vous y prenez-vous?
Primo, nous réalisons des constructions neuves en bois. Secundo, nous prévoyons l’installation d’un chauffage central aux copeaux de bois, couplé à une production locale de courant photovoltaïque.

Comment cette idée de transformation du lotissement est-elle née?
L’architecte a reçu un mandat direct pour une planification expérimentale en vue de la rénovation du lotissement, dont certaines parties sont protégées. Le client exigeait par ailleurs la construc­tion de logements à prix raisonnables.
Le résultat a satisfait le client au même titre que les autorités des services cantonaux de conservation des monuments historiques et la ville de Langenthal. C’est pourquoi la coopérative a renoncé à une procédure de sélection ouverte et a préféré fournir à l’architecte un planificateur général.

L’objectif budgétaire a été fixé à 25 millions de francs. Le projet tient-il le cap?
Après l’achèvement de la phase de construction, les coûts sont inférieurs à la limite. Le projet ne peut souffrir d'aucun surcoût car le calcul du plafond maximum des dépenses d’investissement est basé sur des analyses et des calculs très pointus. Si nous atteignons le plafond de loyer de 195 Fr./m2 sup., c’est uniquement parce que la coopérative a renoncé aux intérêts sur la valeur du terrain pour un rendement total du capital de 1%. En d’autres termes, le terrain est comptabilisé à 0 franc.

Construire à Langenthal revient-il si cher?
Le prix n’a pas grand-chose à voir avec les coûts de construction, malgré les contraintes liées à la protection du patrimoine bâti et la faible échelle du projet. C’est plutôt l’emplacement qui pose problème sur le plan économique: à l’échelle du pays, Langenthal est un site à très faible rendement dans le résidentiel. Il est clair que seule une coopérative de logements à but non lucratif peut investir dans de telles conditions. Pour un investisseur institutionnel, ce projet serait beaucoup trop peu rentable du fait de son emplacement.

Un remplacement total aurait-il été plus simple en termes de coût et de qualité?
En principe, on aurait pu construire plus grand. Nous pourrions aussi économiser des frais d’exploitation si certains détail comme l’accès des logements avaient pu être mieux planifiés. Mais nous n’avons jamais envisagé cette option, car nous acquiesçons au plan de quartier issu de la concertation avec la ville et les autorités de conservation des monuments historiques. Ce plan est compatible avec le site. Les énormes contraintes d’exécution sont également bien accueillies par les planificateurs. Lors des réunions de la commission des constructions, architectes et ingénieurs proposent des solutions créatives et
séduisantes qui font rimer amélioration de la qualité et réduction des coûts.

Pappelhöfe, Langenthal BE

 

Type: 13 bâtiments (dont 7 neufs), 94 unités de logement
Porteurs: Wohnbaugesellschaft WBG Langeten, Langenthal
Gérant du projet: Samuel Gerber, Raumbewältigung Herzogenbuchsee BE
Architectes: Rolf Mühlethaler Architekten, Berne
Réalisation: 2017-2022

 

Surface du site: 11 095 m²
Surface de plancher: 7462 m²
Procédure: Planification test; concours pour planification générale
Coûts: 25 Mio CHF

 

Approvisionnement en énergie
Chaleur: chauffage central avec plaquettes de bois
électricité: Photovoltaïque

Avec le soutien de SuisseEnergie, espazium - Les éditions pour la culture du bâti a publié les numéros spéciaux suivants:

 

No. 1/2018 «Immobilier et énergie: Stratégie pour l'immobilier - orientation pour les investisseurs institutionnels

 

N° 2/2019 «Immobilier et énergie: stratégies de mise en réseau»

 

N° 3/2020 «Immobilier et énergie: stratégies de la transformation»

 

Les articles de cette édition spéciale sont disponibles dans le e-dossier «Immobilier et énergie»