Des logements moins chers, au cœur de Zoug
La ville de Zoug est en pleine croissance. C’est pourquoi les propriétaires fonciers souhaitent investir dans la densification de zones industrielles et de quartiers résidentiels. Récit d’un projet qui montre comment une extension relève aussi le défi posé par la protection des monuments.
Le paradis fiscal de Zoug est aussi une place industrielle très convoitée. Des halles d’usine impressionnantes témoignent encore aujourd’hui des débuts de ce pôle économique de la Suisse centrale. Mais sous la pression de la croissance, les transformations se multiplient: les plans directeurs et les études tests présentés laissent présager que selon le principe de la table rase, des pans entiers de l’histoire industrielle disparaîtront.
La lutte pour la conservation des bâtiments s’étend également aux quartiers résidentiels voisins. Le sujet brûlant du moment est la cité-jardin de Zoug: depuis le début du 20e siècle et jusque dans les années 1960, une cité ouvrière a vu le jour, avec beaucoup d’espaces verts, des logements à prix modérés et une densité remarquable. La résistance aux nouveaux projets de construction est donc inévitable.
Un caractère sobre, mais qui mérite d’être protégé
Un projet de transformation a toutefois pu être réalisé sans conflit par Heimstätte, une société de logements sociaux qui a construit il y a 90 ans deux rangées de maisons, depuis protégées au titre des monuments historiques. À l’origine, les bâtiments ont été conçus séparément par deux bureaux d’architectes et ont reçu des noms spécifiques: le Baumbergerhof a été créé en 1931 et le Florentinihof un an plus tard. Les deux immeubles d’habitation ont été bien entretenus: les maisons ont été isolées il y a 40 ans et des balcons ont été ajoutées devant les façades sud il y a 20 ans.
Il a été possible ici de combiner la poursuite de la construction architectonique, la rénovation des bâtiments et l’agrandissement de l’espace. Des interventions pragmatiques et des travaux de restauration ponctuels ont permis de renforcer la grande qualité des sobres corps de bâtiment.
En 2014, le promoteur demande au bureau d’architectes Rolf Schaffner de réaliser une étude de faisabilité, dans le but de concilier une revalorisation du site d’habitation avec l’objectif de conservation. En 2018, la planification concrète des travaux débute. Il s’agissait moins de renforcer l’enveloppe du bâtiment que de l’agrandir et de restaurer son essence. Néanmoins, le budget pour la transformation était limité: un investissement de 6 millions de francs a été fixé afin de pouvoir maintenir des loyers socialement acceptables.
Hausse modérée des taux d’intérêt
La rénovation assure une harmonisation visuelle des blocs d’habitation situés en vis-à-vis: des extensions de même taille, en encorbellement, créent plus d’espace pour chaque appartement sur la longueur et augmentent également l’éclairage naturel grâce à des fenêtres toute hauteur. Un appartement de 3,5 pièces fait désormais 72 m2 au lieu de 60 m2. Et la surface de l’appartement de 4,5 pièces est passée de 75 m2 à 87 m2. Certes, les loyers ont également augmenté, mais le niveau des prix, de respectivement 1500 et 1900 francs par mois, reste modéré. Après la rénovation, plus de la moitié des locataires ont réemménagé.
Le fait que la conservation des monuments historiques ait autorisé des modifications aussi visibles peut surprendre. Mais elle a reconnu l’approche cohérente de la poursuite de la construction au niveau du bâti: les massives façades nord étaient auparavant revêtues de panneaux en bois, à la place desquels se trouvent désormais les encorbellements habitables. L’adaptation des balcons des façades sud aux nouvelles baies en vis-à-vis grâce à des balustrades rafraîchies contribue également à harmoniser l’apparence du lotissement. «On voit ici la manière exemplaire dont les possibilités de protection du patrimoine peuvent être exploitées lorsque le maître d’ouvrage, l’architecte et les autorités entretiennent un dialogue constructif», confirme Rolf Schaffner.
Retouches sur le plan des appartements
Une idée de revalorisation a également été mise en œuvre dans l’espace extérieur: de nouveaux abris pour vélos forment, avec les rangées de maisons, une parenthèse en forme de cour autour de l’espace vert. Le centre semble désormais plus ouvert et se distingue par le séquoia presque centenaire.
À l’intérieur des bâtiments, les fonctionnalités et l’esthétique de l’habitat se sont améliorées. Les cloisonnements existants ont été élargis et légèrement retouchés: une porte coulissante relie désormais cuisine et salon, ce qui ouvre un axe lumineux continu. Dans les grands appartements, on trouvait des niches pour un WC supplémentaire. Le retour à la substance originale a permis de remettre en valeur les fenêtres à croisillons, les portes d’entrée et surtout les cages d’escalier. Un ponçage manuel intensif a permis de restaurer leurs éléments avec une grande qualité. De discrètes touches de couleur soulignent la conservation du bâtiment: la teinte brune des nouvelles baies s’inspire des façades d’origine avec leurs revêtements partiels en bois.
Préparation du raccordement au chauffage urbain
Le concept énergétique doit encore être complété. Les besoins en chauffage des habitations vieilles de 90 ans ont déjà été réduits. Les valeurs d’isolation des annexes sont de 0,15 W/m2K, ce qui est nettement inférieur aux exigences minimales pour la rénovation d’un bâtiment. Il manque encore un raccordement au réseau de chauffage urbain local, afin de pouvoir mettre hors service le chauffage au gaz existant. Mais l’année prochaine au plus tard, les deux immeubles d’habitation seront alimentés, comme l’ensemble du quartier de la cité-jardin, par le chauffage urbain provenant du lac de Zoug tout proche.
Deux immeubles d’habitation, Zoug
Maître d’ouvrage
Heimstätte, Zoug
Bureau d’architectes
Rolf Schaffner, Zurich
Planificateur spécialisé
RSP Bauphysik, Lucerne
Année de construction
1931-1932
Rénovation
2020-2021
Statut de protection
protégé après la rénovation
Avec le soutien de SuisseEnergie et de Wüest Partner, les numéros spéciaux suivants ont été publiés par espazium - les éditions pour la culture du bâti:
2/2019 «Immobilier et énergie: stratégies de mise en réseau».
3/2020 «Immobilier et énergie: stratégies de la transformation».
4/2021 «Immobilier et énergie: sur des routes communes avec l'électromobilité».
5/2022 «Immobilier et énergie: stratégies d'autoconsommation».
6/2022 «Immobilier et énergie: reconnaître la valeur de l’existant».
Les articles peuvent être consultés dans notre dossier numérique «Immobilier et énergie».
