Ap­pri­voi­ser un dra­gon, c’est fa­cile

Longueur? Le tout mis bout à bout: environ 800 mètres! Hauteur? Au sommet: jusqu’à 50 mètres! Nombre de logements? Construits et occupés: 1258 unités à ce jour! Le Telli à Aarau est un immense lotissement. Mais les quatre rangées d’habitations en terrasses ressemblent à un dragon accroupi et bienveillant. Grâce à leur situation dans un vallon boisé, elles ne viennent écraser ni le tissu urbain, ni l’environnement naturel du chef-lieu du canton d’Argovie.

La rénovation des deux rangées de bâtiments B et C du lotissement résidentiel -datant des années 1970 a été achevée il y a quelques mois. Bien que l’accent ait été mis sur une rénovation énergétique, l’espace habitable a pu être légèrement agrandi sans trop modifier l’emprise au sol des barres d’immeubles. Les distances internes sont préservées et les espaces extérieurs sont au moins aussi diversifiés qu’auparavant. Pendant les travaux de rénovation, les habitants ont pu rester chez eux. Les qualités préexistantes de l’ensemble se conjuguent si bien avec les récentes optimisations que la certification visée a même conduit à la version or du Standard de construction durable Suisse (SNBS).

Architecture et modération

Si une nouvelle construction résulte (espérons-le) d’un processus de conception créatif, les rénovations supposent (obliga-toirement) une recherche approfondie et beaucoup d’intérêt porté à l’existant. Les -architectes Meili, Peter & Partner se sont entretenus avec l’architecte concepteur de l’ensemble Telli, qui a imaginé les plans originaux il y a plus de 50 ans. «Notre concept de rénovation devait être subordonné aux caractéristiques centrales, à la silhouette et aux façades», confirme Heiko Frodl, chef de projet responsable au sein du bureau d’architecture zurichois.

Les interventions ont néanmoins été multiples: l’enveloppe du bâtiment a été rénovée sur le plan énergétique; les appartements ont été dotés de plus grands balcons et certaines parties de la technique du bâtiment, comme la distribution interne de chaleur ou les circuits de ventilation, ont été remises à neuf. Mais le savoir-faire constructif et technique ainsi qu’un certain sens de l’improvisation n’étaient pas les seules qualités requises. Les architectes ont parfois dû concilier des intérêts contradictoires: les exigences de l’autorité chargée de délivrer les autorisations, le souhait du maître d’ouvrage de trouver des solutions conventionnelles et des contraintes budgétaires strictes.

Le maître d’ouvrage voulait en outre éviter l’évacuation des bâtiments. Les travaux de rénovation ont donc été particulièrement bien planifiés et à chaque fois correctement annoncés. De plus, la préfabrication des éléments de remplacement a été favorisée. Les balcons démolis ont pu être partiellement recyclés comme matière première de récupération pour de nouvelles dalles en béton.

Transformer et habiter

Les deux barres de Telli sont composées de 12 unités statiquement indépendantes, 24 cages d’escalier et 581 appartements. Leurs façades extérieures, orientées respectivement vers l’est et l’ouest, ont été entièrement remplacées par des éléments de construction en bois légers et plus denses. Le fraisage, le démontage et le remontage des quelque 1800 morceaux de façade ont été organisés sur trois ans afin que chaque appartement ne soit en chantier que pendant deux semaines.

La transformation en site occupé nécessite d’anticiper d’inévitables perturbations. C’est pourquoi le maître d’ouvrage, la fondation de placement AXA, a mis à disposition des appartements de réserve pour les déménagements temporaires et un café pour les échanges entre la direction des travaux et les habitants. Des travailleurs sociaux et des spécialistes de la communication ont été chargés d’atténuer le potentiel de conflits. Si des plaintes ont été déposées concernant bruit, poussière et saleté des accès, le dialogue permanent semble toutefois avoir porté ses fruits. Dans leur grande majorité, les locataires concernés se seraient sentis «bien informés et pris au sérieux», selon une évaluation finale. Plus des trois quarts sont finalement restés fidèles au quartier Telli. En guise de bonus, ils ont désormais la perspective de payer moins de charges liées à la consommation d’énergie car les besoins en chauffage sont maintenant inférieurs d’environ deux tiers.

Structure et substance

Il s’est avéré rentable d’examiner de plus près la structure et le principe de construction des géants de Telli au préalable. Malgré des marges statiques réduites et une qualité énergétique médiocre, les architectes ont trouvé des moyens efficaces pour la rénovation. Le système de cloisons d’origine est majoritairement massif, mais fermé vers l’extérieur par des murs en bois. Ces derniers ont été remplacés par des éléments légers préfabriqués en bois, avec des fenêtres plus grandes et des valeurs d’isolation conformes aux exigences des bâtiments neufs. Les balcons sur les façades ouest sont désormais plus profonds et mieux séparés thermiquement du corps du bâtiment. Côté est, les archi-tectes ont décidé de conserver l’étroitesse de la dalle extérieure accessible: couper le plafond d’étage continu aurait entraîné des coûts disproportionnés et desservi la silhouette particulière de l’ensemble.

-> «Erlkönige, Systemküchen und ein Mietercafé» – Sanierung der Aarauer Telli-Hochhäuser

Rénovation du lotissement Telli B et C, Aarau

 

Maître d’ouvrage
Fondation de placement AXA, Winterthour

 

Planification générale
Drees & Sommer Suisse, Zurich; Meili, Peter & Partner ­Architekten, Zurich

 

Architecture
Meili, Peter & Partner Architekten, Zurich; réalisation en collaboration avec Plan Werk, Laufon

 

Statique
Nänny + Partner, St-Gall

 

Planification de la technique du bâtiment
EBP Suisse, Zurich

 

Durabilité, énergie, physique du bâtiment, acoustique et polluants
Gartenmann Engineering, Lucerne

 

Planification de la protection incendie
HGK Consulting, Aarau

 

Architecture paysagère
Müller Illien, Zurich

 

Année de construction
1974-1980 

 

Rénovation
2020-2023

 

Statut de protection
protection des biens culturels d’importance régionale

 

Standard énergétique
CECB C; SNBS Or

Avec le soutien de SuisseEnergie et de Wüest Partner, les numéros spéciaux suivants ont été publiés par espazium - les éditions pour la culture du bâti:

 

1/2018 «Immobilier et énergie: stratégies pour l'immobilier – orientation pour les investisseurs institutionnels».

 

2/2019 «Immobilier et énergie: stratégies de mise en réseau».

 

3/2020 «Immobilier et énergie: stratégies de la transformation».

 

4/2021 «Immobilier et énergie: sur des routes communes avec l'électromobilité».

 

5/2022 «Immobilier et énergie: stratégies d'autoconsommation».

 

6/2022 «Immobilier et énergie: reconnaître la valeur de l’existant».

Les articles peuvent être consultés dans notre dossier numérique «Immobilier et énergie».