La rénovation des bâtiments: le triplé gagnant
Tout le monde y gagne! WüestPartner a étudié différentes stratégies de rénovation de douze immeubles collectifs et analysé leur impact sur l’environnement et les acteurs concernés. Dans le scénario idéal, la rénovation des bâtiments est un triplé gagnant : l’assainissement énergétique contribue à une exploitation plus écologique des bâtiments au profit de l’environnement et de la société en général; les propriétaires accroissent la valeur marchande de leurs biens en finançant les dépenses d’investissement par des revenus locatifs accrus ; enfin, les locataires en place bénéficient, grâce à la rénovation, d’une réduction des charges telle que la hausse du loyer net est ainsi plus que compensée.
WüestPartner a élaboré des stratégies de rénovation pour douze immeubles collectifs du plateau suisse-alémanique et analysé l’impact des mesures d’assainissement énergétique. Ces immeubles de placement, dont l’année de construction moyenne est 1973, existent bel et bien: détenus par des caisses de pension ou des fondations de placement, ils comptent en moyenne 63 appartements locatifs. Toutefois, leur rénovation n’a consisté, à peu de chose près, qu’à remplacer le système de chauffage. L’installation de pompes à chaleur permet de réduire la facture de chauffage. Et si l’immeuble est équipé d’une installation photovoltaïque qui lui permet de couvrir sa propre consommation annuelle d’électricité, les émissions de CO2 sont encore plus basses. Les principaux enseignements du projet «Rénovations: le triplé gagnant», soutenu par SuisseEnergie, sont présentés ici.1
Environnement: moins de CO2
Dans la quasi-totalité des cas, la rénovation énergétique permet de réduire les émissions liées à l’exploitation courante de l’immeuble. Et quand le propriétaire se débarrasse de l’ancien système de chauffage à combustion fossile, l’environnement est gagnant sur toute la ligne. Même dans certains immeubles anciens ayant déjà été rénovés précédemment, les systèmes de chauffage à combustibles fossiles continuent d’émettre énormément de CO2. Dans chacun des objets étudiés, l’assainissement énergétique permet d’obtenir une réduction de CO2 comprise entre 60 % et 90 % (voir fig. 3: ligne verte).
Des charges réduites pour les locataires en place
Les coûts de logement pour les locataires en place se composent du loyer net, des coûts de chauffage et des autres charges. Lors de l’étude de rénovation, ces coûts et charges ont baissé pour onze des douze bâtiments analysés (fig. 1). En moyenne, la baisse s’établit à 1,5%. Grâce aux rénovations énergétiques, la baisse des frais de chauffage a été plus forte que la hausse des loyers nets ; le droit du bail fixe le cadre autorisé pour la répercussion des dépenses d’investissement. Mais la baisse des coûts globaux ne se ressent qu’avec un effet de retardement pour les locataires en place: tandis que le loyer net augmente aussitôt après la rénovation, les économies réalisées sur la facture de chauffage n’apparaissent que plus tard. En outre, cet effet engendre des incertitudes accrues liées à des profils de consommation individuels.
Une valeur marchande accrue pour le propriétaire
Pour dix immeubles, la valeur marchande a pu être maintenue ou augmentée (fig. 2). L’intérêt financier d’une rénovation pour le propriétaire dépend de plusieurs paramètres:
– niveau des frais de chauffage avant la rénovation
– possibilité de répercuter les investissements générateurs de plus-value
– subventions du canton et/ou de la commune
– coût du nouveau système de chauffage: plus le système de chauffage est complexe et plus l’immeuble est petit, plus ce coût est élevé, dans la mesure où les économies d’échelle sont négligeables.
Sur deux immeubles, le propriétaire a subi une perte de valeur marchande. Dans le premier cas, cette dépréciation est due à des restrictions techniques : le remplacement du système de chauffage s’est avéré assez coûteux du fait de l’interdiction d’installer une pompe à chaleur. De telles restrictions peuvent s’appliquer à tous les biens situés dans un cœur de ville historique et non raccordés à un réseau de chaleur à distance. Par ailleurs, dans les deux cas, les frais de chauffage étaient plutôt bas avant la rénovation, les revenus locatifs n’ont donc pu être augmentés que dans des proportions relativement faibles.
La rotation naturelle des locataire
Ce complément de revenu reste pourtant déterminant pour garantir une hausse de la valeur marchande liée à la rénovation énergétique. Il est donc essentiel de connaître le niveau de tels revenus supplémentaires ainsi que les conditions prérequises: ces derniers proviennent en partie de la répercussion des dépenses d’investissement telle que prévue dans le droit du bail. Ce que l’on sait moins, c’est que la rotation naturelle des locataires peut également jouer un rôle. Dès qu’un nouveau locataire emménage dans un bâtiment rénové, le propriétaire peut exiger un loyer net plus élevé. Même dans
ce cas, le propriétaire peut invoquer la réduction des frais de chauffage et des charges résultant de la rénovation. En cas de renouvellement complet du parc locatif au fil des années, le propriétaire est en droit de conserver la totalité des économies réalisées sur les charges du fait de revenus de loyers nets accrus (fig. 2). Cela atténue quelque peu la problématique dite «principal-agent» pour les biens occupés par des tiers.
Les immeubles avec des frais de chauffage et des émissions de gaz à effet de serre élevés ont été choisis à dessein pour l’étude «Rénovation avec triplé gagnant»; aussi, ses conclusions ne s’appliquent-elles pas de manière générale à tous les immeubles d’habitation. Cette étude s’est également attardée sur les bâtiments résidentiels situés dans des régions structurellement faibles où la qualité des rénovations est souvent inférieure à la moyenne. Dans les zones les plus défavorisées, la question de la répercussion des coûts pose problème. En même temps l’effet de levier est le plus puissant pour la protection du climat: en effet, avec la suppression croissante des systèmes de chauffage à combustibles fossiles – conjuguée, ponctuellement, à une meilleure isolation de l’enveloppe des bâtiments –, les parcs immobiliers de ce type peuvent s’avérer particulièrement efficaces pour atteindre les objectifs climatiques fixés
Source
1. Energetische Sanierungen, Eigentümer, Mieter und Umwelt als Gewinner; WüestPartner AG in Zusammenarbeit mit EnergieSchweiz, BS2, BVK, Immobilien Stadt Basel, MPK 2020
Avec le soutien de SuisseEnergie, espazium - Les éditions pour la culture du bâti a publié les numéros spéciaux suivants:
No. 1/2018 «Immobilier et énergie: Stratégie pour l'immobilier - orientation pour les investisseurs institutionnels
N° 2/2019 «Immobilier et énergie: stratégies de mise en réseau»
N° 3/2020 «Immobilier et énergie: stratégies de la transformation»
Les articles de cette édition spéciale sont disponibles dans le e-dossier «Immobilier et énergie»
