Win-win-win gra­zie alla ris­trut­tu­ra­zione im­mo­bi­liare

Chi non vince? WüestPartner ha studiato varie strategie di ristrutturazione per dodici case plurifamiliari e ne ha analizzato gli effetti sull'ambiente e sui soggetti interessati.

Idealmente nelle ristrutturazioni immobiliari le parti vincenti sono molte: l'ambiente e la società, ma anche i proprietari e gli inquilini in quanto soggetti coinvolti. Ambiente e società ne beneficiano perché un edificio sottoposto a risanamento energetico può essere gestito in modo più ecologico. I proprietari vedono aumentare il valore di mercato dei loro immobili e possono finanziare i costi d’investimento con un aumento delle rendite da locazione. I locatari ne traggono vantaggio perché le spese accessorie, grazie alla ristrutturazione, scendono a tal punto che un aumento della pigione netta risulta più che compensato.

WüestPartner ha elaborato strategie di ristrutturazione per dodici case plurifamiliari nell’Altopiano svizzero tedesco e ha analizzato gli effetti dei risanamenti energetici. I dodici immobili a reddito, costruiti attorno al 1973, sono oggetti reali; appartengono a casse pensioni e fondi d’investimento e contano in media 63 appartamenti in affitto. La loro ristrutturazione però è stata solo parziale, ma ha sempre implicato la sostituzione del generatore di calore. L’impiego di pompe di calore riduce le spese di riscaldamento e se il fabbisogno annuale di corrente elettrica può essere coperto da un proprio impianto fotovoltaico, il calo delle emissioni di CO₂ è ancora più cospicuo. Qui sono presentati i principali ­risultati del progetto «Ristrutturazioni con tre vincitori» promosso da Svizzera­Energia.¹

Ambiente: meno CO₂

Grazie al risanamento energetico, le emissioni degli impianti termici si riducono quasi sempre. Se una fonte di calore fossile può essere sostituita, l’ambiente ci guadagna tantissimo. Anche se gli immobili più datati sono già stati parzialmente ristrutturati in precedenza, i loro impianti di riscaldamento a combustibile fossile di norma generano emissioni di CO₂ sempre elevate. Negli immobili esaminati, con i risanamenti energetici si ottiene una riduzione del CO₂ tra il 60% e il 90% (vedi la figura 3: linea verde).

Locatari: minori spese accessorie

I costi abitativi dei locatari in essere sono composti da pigione netta, spese di riscaldamento e altre spese accessorie. Nell'analisi delle ristrutturazioni, questi costi si sono ridotti in undici dei dodici immobili esaminati (fig. 1) con un calo in media dell’1,5%. Grazie ai risanamenti energetici le spese di riscaldamento sono diminuite significativamente, mentre è aumentata la pigione netta; il diritto di locazione stabilisce i limiti di ammissibilità della traslazione dei costi degli investimenti. Il calo dei costi totali, però, è percettibile solo con ritardo per i locatari esistenti: mentre la pigione netta aumenta subito dopo la ristrutturazione, i risparmi sulle spese di riscaldamento sono visibili solo successivamente. Inoltre, a questo effetto sono correlate forti incertezze dovute a fattori di consumo individuali.

Proprietari: valore di mercato più alto

Per dieci immobili il valore di mercato è rimasto inalterato oppure è aumentato (fig. 2). L’eventuale convenienza economica per i proprietari e la rapidità con cui questa si manifesta dipendono da svariati parametri:

• ammontare delle spese di riscaldamento prima della ristrutturazione;
• possibilità di traslare i costi degli investimenti volti all’aumento del valore;
• sovvenzioni del Cantone e/o del Comune;
• costi del nuovo impianto di riscaldamento: questi sono tanto più alti quanto più è complesso l’impianto di riscaldamento e quanto più è piccolo l’immobile, poiché non è presente l'effetto scala.

In due immobili il proprietario ha dovuto far fronte a un calo del valore di mercato. Nel primo caso, la colpa è di una limitazione tecnica: non era consentita l’installazione di una pompa di calore, per cui la sostituzione dell’impianto di riscaldamento è diventata relativamente costosa. Limitazioni di questo tipo potrebbero presentarsi negli edifici dei centri storici, se non collegati a una rete di teleriscaldamento. Inoltre, in entrambi gli immobili, le spese di riscaldamento prima della ristrutturazione erano relativamente basse, per cui le rendite da locazione sono aumentate solo limitatamente.

La naturale fluttuazione dei locatari

Questi proventi supplementari, però, sono importanti per un proprietario affinché un risanamento energetico possa aumentare il valore di mercato. Per questo è fondamentale sapere in quali condizioni e in quale misura possono arrivare queste maggiori rendite: una quota proviene dalla traslazione dei costi d’investimento prevista dal diritto di locazione. Meno noto è invece il contributo fornito dalla naturale fluttuazione dei locatari. Non appena un nuovo inquilino si trasferisce nell’immobile, se lo stesso è stato ristrutturato, il proprietario può richiedere una pigione netta più alta appellandosi al conseguente calo delle spese di riscaldamento e delle spese accessorie. Se nel corso degli anni si verifica un cambio totale degli inquilini, il proprietario può tenere completamente per sé i risparmi sulle spese accessorie grazie ai maggiori proventi derivanti dalle pigioni nette. Di conseguenza si attenua un po’ il «problema principale-agente» nella proprietà utilizzata da terzi.

Per l'analisi «Ristrutturazioni con tre vincitori» sono stati scelti volutamente immobili con spese di riscaldamento ed emissioni di gas serra elevate, per cui le conoscenze acquisite non sono applicabili genericamente a tutti gli edifici residenziali. Questo studio, inoltre, era focalizzato su edifici residenziali in regioni caratterizzate da debolezza strutturale, dove il numero di misure di risanamento su questi immobili è spesso inferiore alla media. Una traslazione dei costi in condizioni più sfavorevoli è problematica. La leva della protezione del clima, però, in questo caso è la più importante: se in questi immobili le fonti di energia fossili saranno progressivamente sostituite e l’isolamento dell’involucro degli edifici sarà puntualmente migliorato, il contributo del parco immobiliare al raggiungimento degli obiettivi climatici può risultare particolarmente efficace.

Fonte

1. Energetische Sanierungen, Eigentümer, Mieter und Umwelt als Gewinner; WüestPartner AG in Zusammen­arbeit mit EnergieSchweiz, BS2, BVK, Immobilien Stadt Basel, MPK 2020.

Con il sostegno di SvizzeraEnergia espazium – Edizioni per la cultura della costruzione ha pubblicato:

Nr. 1/2018 «Immobili ed energia: Strategie per l'immobiliare – guida per investitori istituzionali»

Nr. 2/2019 «Immobili ed energia: Strategie per il collegamento in rete»

Nr. 3/2020 «Immobili ed energia: Strategie di trasformazione»

Gli articoli del ciclo «Immobili ed energia» sono raccolti in questo e-dossier.