Verdichtungen können auch schief laufen
FSU-Mitgliederversammlung in Aarau
An der Mitgliederversammlung des Fachverbands der Raumplaner kam die Siedlungsentwicklung nach Innen zur Sprache. Der Aargauer Kantonsplaner äusserste aber auch Bedenken, dass der Verdichtungsauftrag richtig umgesetzt wird.
Der Fachverband der Schweizer Raumplaner FSU begeht die Schweiz mit eigenen Aufklärungsabsichten. Die letzten Mitgliederversammlungen fanden in Schaffhausen, Genf und Rotkreuz statt. Diesen Frühling wählten die Raumplaner als Tagungsort Aarau aus, um sich über den Stand der nachhaltigen Siedlungsentwicklung im Mittellandkanton informieren zu können. Gastgeber Kurt Schneider, Leiter der Stadtentwicklung, präsentierte dazu einen Aufbruch und eine Wettbewerbssituation. Der Aargauer Kantonshauptort strebe «mehr Stadt» an, um die Siedlungsqualität zu verbessern. In der Kernzone wäre eine Wohndichte von 90 Personen pro ha wünschenswert; fast doppelt so viel wie der kantonale Durchschnitt.
Das städtebauliche Leitbild basiere darauf, dass keine Zusatzflächen eingezont werden müssten. Stadtentwickler Schneider warnte aber davor, den Bogen nicht zu überspannen: «Die öffentliche Infrastruktur muss mit dem städtischen Transformations- und Verdichtungsgrad mithalten können.»
Parzellen ökonomisch auffüllen
Daniel Kolb, Aargauer Kantonsplaner, hielt ebenfalls ein Votum für die Siedlungsentwicklung nach innen und ergänzte dies mit persönlichen Bedenken, was derzeit schief zu laufen droht. Man müsse sich zwar wie bisher darauf gefasst machen, dass frühere Wachstumsprognosen übertroffen würden. Umso wichtiger sei die Umsetzungsqualität in der Siedlungsverdichtung.
Aktuell erkennt der Kantonsplaner wenig wünschenswerte Tendenzen, freie Bauparzellen möglichst ökonomisch und lieblos mit Gebäuden aufzufüllen. «Kurzfristiges Renditedenken, schlechte Architektur und ein mangelhaftes Planungsverständnis» seien die grössten Gefahren für die hochwertige Innenentwicklung. «Um die Zersiedelung wirkungsvoll zu bremsen, braucht es planerisches Augenmass und einen Einbezug der Bevölkerung», fordert Daniel Kolb.
5 bis 6 % Bruttorendite
Andreas Hämmerli, Geschäftsleiter der Mobimo Management AG, die in Aarau das Torfeld Süd bis 2018 realisieren will, wusste allerdings zu berichten, dass eine gut gemeinte Partizipation nicht immer erfolgreich ist. Der Immobilienentwickler hatte die Pläne für die Bieler Grosssiedlung «Agglolac» mehrere Jahre vorangetrieben und die Bevölkerung sogar um die Entwicklungswünsche befragt. Trotzdem ging schliesslich eine Volksabstimmung verloren. Eine Alternative gebe es aber nicht, so Hämmerli: «Als Arealentwickler müssen wir Transparenz schaffen und viel Zeit und Geld dafür investieren.»
Doch am Ende einer rund 15-jährigen Entwicklungs- und Realisierungsphase lockt die Marge. «5 bis 6 % Bruttorendite müssen die Liegenschaften erzielen, damit sie attraktiv für Pensionskassen sind», so Andreas Hämmerli. Ökonomische Voraussetzung dafür bieten Standorte mit zentraler Lage und einer Ausnützungsdichte zwischen 2 und 3. Daneben habe sich ein Entwickler verstärkt soziokulturell zu engagieren. Denn nur so wird ein entwickeltes und verdichtetes Areal zu einem «Wohlfühlraum».
