Transformation de bureaux en logements: question(s) européenne(s)
Le patrimoine d’après-guerre arrive en fin de vie et sa transformation est un enjeu environnemental, architectural et urbain de premier plan en Europe: des immeubles administratifs de cette époque peuvent constituer une nouvelle ressource pour produire des logements en milieu urbain. Mais construire dans l’existant permet aussi de questionner nos formes d’habitat. Tour d’horizon à Paris, Bruxelles et Genève.
L’imbrication de l’habitat et des bureaux n’est pas un phénomène nouveau. Depuis le 19e siècle, la transformation de logements en surfaces administratives est un phénomène courant dans les villes européennes. Dans l’autre sens – des bureaux transformés en logements –, la question s’est déjà posée lors de périodes de crise du marché tertiaire, comme au début des années 1990, qui devait déclencher les premières réalisations et recherches sur le sujet. Le rétablissement du marché avait finalement mis la question de côté. Aujourd’hui trois facteurs principaux expliquent son retour au premier plan.
Premièrement, l’obsolescence, à la fois programmatique et énergétique des bâtiments de bureaux. L’évolution des modes de travail, liée à la numérisation et accentuée par la crise du Covid-19, a provoqué deux changements structurels dans le marché de bureaux: la réduction des besoins en surfaces de travail et la recherche de nouvelles typologies. Cette situation entraîne non seulement une augmentation des surfaces de bureaux inoccupées aujourd’hui (dont une partie importante date d’avant 1980 et est obsolète), mais aussi la permanence de cette offre dans les années à venir1.
Deuxièmement, le besoin en logements, et en particulier en logements abordables, dans des contextes immobiliers tendus, révèle le potentiel des surfaces de bureaux vacantes comme nouvelle ressource. Celle-ci pourrait être mobilisée pour la production de logements, collectifs ou pour étudiants, ou encore pour des projets à usage mixte intégrant des équipements publics. Ces projets s’inscrivent dans le contexte post-Covid, qui a mis au jour tout l’intérêt d’améliorer la qualité du logement et de proposer des formats hybrides habitat-travail.
Le troisième facteur est la prise de conscience de la nécessité de préserver les structures obsolètes en béton, afin de réduire l’énergie grise investie dans la construction. Même si, en l’absence d’une protection patrimoniale, de mesures légales ou de taxes, la démolition est encore monnaie courante, des exemples réalisés ou en cours témoignent de l’intérêt (également économique) d’envisager des projets de transformation afin de récupérer ces bâtiments et de les réintégrer dans la ville.
Un enjeu européen
Si toutes ces conditions encouragent l’activation de ce marché par des acteurs privés, la mise en place d’incitations publiques dans certains contextes contribue aussi à son développement.
Paris comptait environ 900 000 m2 de bureaux vacants en 20212, chiffre qui a plus que doublé par rapport à 2012. Leur transformation en logements était déjà un phénomène en hausse3, qui devrait s’accélérer avec l’objectif du gouvernement de multiplier par quatre le nombre de reconversions4. Le contexte français se caractérise par une volonté publique affichée d’encourager ces transformations par la mise en place d’une série de mesures, à plusieurs niveaux. Au plan national, la loi Elan de 2018 introduit un bonus de constructibilité de 30 % pour compenser les surcoûts et pertes de surface, ainsi que la notion de «permis d’innover», qui donne la possibilité de déroger à certaines obligations normatives sous justification. Au niveau municipal, Paris a lancé en 2014 le «Pacte priorité logement», exonérant temporairement de la taxe foncière les opérations de transformation de biens tertiaires en logements, ainsi que la série d’appels à projets «Réinventer Paris», dont l’objectif est de transformer environ 800 000 m2 de bureaux et de locaux d’activité en logements. Les projets concernent à la fois la transformation d’immeubles par des maîtres d’ouvrage privés et publics ainsi que des opérations d’envergure, comme l’«immeuble-quartier» Morland récemment inauguré. Ce projet, conçu par David Chipperfield Architects, a transformé l’ancienne Préfecture de Paris en un complexe multifonctionnel comprenant plus de 200 logements, bureaux et surfaces commerciales.
Bruxelles, ville tertiaire forte de plus de 12 millions de m2 de bureaux, avec un taux de vacance moyen de 7,7 % en 20215, dispose depuis les années 1990 d’un Observatoire des bureaux. Les opérateurs privés actifs dans la conversion de bureaux en logements y sont exemptés de charges d’urbanisme depuis 2013, ce qui a conduit en vingt ans à transformer un million de m2. L’enjeu de ces opérations est double. Il s’agit, d’une part, de favoriser les rénovations plutôt que les démolitions-reconstructions6 par l’introduction de recommandations d’experts dans le cadre du projet «Good Living» pour la réforme du règlement régional d’urbanisme et, d’autre part, d’amener de la mixité urbaine dans d’anciens quartiers d’affaires monofonctionnels. Les projets, développés principalement par des acteurs privés, concernent aussi bien la transformation d’immeubles isolés que la reconversion d’ensembles monofonctionnels de grande échelle, comme celle du World Trade Center en un ensemble multifonctionnel (projet ZIN, par 51N4E, l’AUC et Jaspers-Eyers).
En Suisse, la question se pose dans différentes villes, comme à Berne et Genève, qui présentent des taux de vacance de bureaux d’environ 5 %. Dans le cas de Berne, on constate une évolution de ces transformations: on passe de la création d’une cinquantaine de logements en 2016-2017 à 234 en 2020, «soit plus d’un tiers de la nouvelle offre de logements»7. Genève compte environ 190 000 m2 de surfaces de bureaux vides8, dont 40 % datent d’avant 1980. Les reconversions de bureaux relèvent presque exclusivement du marché privé. La seule mesure d’encouragement concerne la réforme de la LDTR9, en 2015, qui n’a pas eu l’influence attendue sur le marché puisqu’en 2018, seuls une trentaine de logements avaient été créés, sur un potentiel de 150010. Les projets récents ou en cours concernent la transformation d’immeubles individuels ainsi que des projets de surélévation avec affectation mixte bureaux-logements11.
Contraintes et potentiel
Le premier enjeu de la transformation est d’abord de ne pas démolir. Pour cela, il faudrait avant tout faire évoluer la notion de «valeur». Au niveau financier, il faut prendre en compte la valeur de la surface constructible qu’il est possible de maintenir en conservant le bâtiment; au niveau environnemental, celle liée à la réduction des émissions de CO2 en conservant la structure porteuse; au niveau culturel, enfin, celle de la reconnaissance des architectures plus récentes et de leur capacité à être réinterprétées et réintégrées dans la ville12.
Au niveau réglementaire, le manque de volonté politique, les difficultés induites par des changements d’affectation ou le poids des normes nécessitent de développer des formes de dialogue et d’introduire une certaine souplesse au niveau des règlements et des processus d’autorisation, qui pourront aussi exercer une influence sur les processus de projet des constructions neuves.
Au niveau économique, outre le coût de la transformation (en général supérieur à celui d’une démolition-reconstruction), la différence de revenu locatif entre bureaux et logements est favorable aux bureaux. Cependant, on constate un intérêt d’investisseurs institutionnels qui recherchent des formes d’investissement à long terme – des fonds d’assurance vie comme le groupe Novaxia R en France ou encore de certaines caisses de pension, en Suisse, comme la Fondation Abendrot13.
Au niveau de l’emplacement, enfin, les bâtiments situés dans des zones artisanales ou commerciales présentent des problèmes d’accessibilité, un manque de services, des nuisances sonores… La transformation de ces immeubles exige des études spécifiques et peut parfois contribuer à déclencher la mutation de zones périphériques entières, comme dans le cas de l’ancien immeuble administratif Webergut à Zollikofen14 ou de l’ancienne tour Swisscom à Berne.
Dès les années 1990, plusieurs études se sont penchées sur la faisabilité technique liée à la morphologie et au type de structure des édifices d’origine. Les immeubles réalisés après 1960 se caractérisent généralement par des profondeurs allant de 13 à 16 m (jusqu’à 20 m dans les années 1980), et des structures poteaux-poutres ou poteaux-dalles (contraignantes pour le percement de gaines techniques), avec des grilles de 5-6 m générant des plateaux flexibles.
Ces bâtiments peuvent supporter des poids plus élevés que les immeubles de logements mais leurs dalles, fines (15-17 cm), nécessitent une isolation acoustique et anti-feu, ce qui implique une perte de hauteur libre que l’on ne peut assumer que si la hauteur d’origine dépasse 2,70 m15. Ces bâtiments requièrent généralement des renforts structurels – tant pour la mise aux normes (acoustique, incendie et sismique), que pour autoriser une surélévation, souvent liée à la faisabilité économique même de l’opération. De plus, leurs façades doivent être rénovées énergétiquement, les circulations adaptées et des installations techniques appropriées aux logements doivent être mises en œuvre. Mais au-delà de ces mises à jour techniques, ces contraintes permettent aussi de déclencher différentes stratégies architecturales et urbaines.
Stratégies architecturales et urbaines
Si l’appropriation des espaces industriels a, dans le passé, généré l’archétype du loft, un volume généreux caractérisé par sa qualité spatiale et une matérialité brute16, la reconversion des anciens plateaux de bureaux serait-elle l’opportunité d’en inventer de nouveaux, tant spatiaux que programmatiques (des espaces hybrides mêlant habitat et travail, une limite brouillée entre privé et communs)?
Les nouvelles typologies de logements et les systèmes de circulation sont d’abord conditionnés par la profondeur de l’immeuble, la systématicité de la grille structurelle et la trame de façade. Plusieurs typologies peuvent résulter des différentes profondeurs: traversantes avec accès par coursive pour les immeubles de 13 m, mono-orientées et distribuées par un couloir central pour ceux de 16 m, ou entièrement nouvelles pour ceux de 20 m17.
Dans le cas des hauteurs d’étages de plus de 3 m, différentes stratégies permettent de valoriser les espaces intérieurs: le projet du bureau Diederendirrix, dans l’ancien siège de Philips Lighting à Eindhoven, insère des modules de petite échelle dans le volume de départ, tandis que celui des architectes Ansede Quintáns, à Saint-Jacques-de-Compostelle, créé des séquences spatiales à différents niveaux et avec une matérialité distincte dans un espace de 3,90 m.
La redéfinition de la façade d’origine, généralement obsolète énergétiquement, hermétique et organisée sur une trame allant de 1,2 à 1,8 m, permet d’introduire un caractère domestique et des espaces extérieurs pour les logements. Elle contribue au changement de perception de ses structures dans le tissu urbain en leur donnant une nouvelle expression. Différentes stratégies sont à l’œuvre: conservation-réinterprétation de façades structurelles comme l’immeuble à Charenton-le-Pont des architectes Moatti-Rivière (ci-contre), ou non porteuses, comme à la rue du Valais à Genève; création de nouvelles façades par l’introduction d’espaces extérieurs sous forme de structures externes ou de loggias ou jardins d’hiver intégrés dans le volume du bâtiment existant.
Mais l’élément fondamental – souligné par tous les architectes rencontrés pour composer ce dossier – est le potentiel d’activation de l’espace public: amener de la mixité, des usages collectifs au rez-de-chaussée, que ce soit en centre-ville, à l’échelle du bâtiment, dans un ensemble plus important ou en activant par ces transformations des zones monofonctionnelles ou d’activités périphériques.
Une nouvelle ressource urbaine pour des logements abordables
Si les surfaces de bureaux deviennent une nouvelle sorte de «foncier» urbain, quels mécanismes mettre en place pour y construire des logements abordables? À l’exception de Paris, les transformations visant la construction de logements bon marché, dans un contexte immobilier tendu sont encore rares. À Bruxelles, la question se pose au niveau institutionnel et, en Suisse, des expériences ouvrent de nouveaux champs d’exploration.
En France, plusieurs mécanismes institutionnels incitent à la construction de logements abordables, dont le plus important est la loi Duflot de 2013, qui autorise la création de logements sociaux dans d’anciens sites appartenant à l’État18. Plusieurs projets ont ainsi pu être développés grâce à cette loi, comme ceux de la rue Mouzaïa et de l’îlot Saint-Germain. Par ailleurs, la création d’outils par des bailleurs sociaux, comme la Foncière de transformation immobilière du groupe Action Logement, a permis de mobiliser plus d’un milliard d’euros pour transformer des bureaux ou des locaux d’activité en logements19.
À Bruxelles, dans un contexte de transformation de bureaux par le marché privé, de rareté et de renchérissement du foncier, la production de logements sociaux était presque inexistante parce que ces opérations sont réputées «techniquement et fiscalement coûteuses»20. En 2021, un Task Force Bureau a été créé par les ministères de l’urbanisme, de l’environnement et de l’aménagement avec «l’objectif de répondre aux attentes que suscite la reconversion des bureaux en termes de production publique de logements et d’équipements publics.»21 Une première série de recommandations seront publiées prochainement. Elles visent, entre autres, à lever certains freins au niveau fiscal. En attendant, le marché commence à s’activer, avec l’achat de plusieurs bâtiments par des bailleurs sociaux et des projets en cours, comme la création de 71 logements sociaux dans un ancien immeuble administratif par la Société du Logement de la Région de Bruxelles22.
En Suisse, les premières initiatives au niveau public ou coopératif ouvrent des voies intéressantes, comme la transformation de l’ancien Tribunal fédéral à Zollikofen en logements coopératifs par la Fondation Abendrot, celle d’un ancien bâtiment administratif du port de Bâle en 158 logements coopératifs dans le cadre du programme cantonal 1000+ logements23, ou encore les démarches de la coopérative de logements pour personnes en formation La Ciguë à Genève (ci-contre, en haut). Cette dernière a publié en 2021 un Manifeste pour la transformation de bureaux en logements abordables et un premier appel à projets pour un habitat expérimental sur un niveau d’un immeuble mis à disposition en droit d’usage par une fondation de droit public24. Ce projet expérimente de nouvelles typologies, met en relation un espace privé minimal avec des espaces communs partagés et un programme public d’atelier, grâce à une construction légère et réversible. La coopérative met à disposition des logements étudiants avec services mutualisés. Les grands plateaux de bureaux pourront donc être investis par des interventions minimales, réduisant des coûts d’intervention. Des occupations temporaires, avec des contrats de prêt à usage, pourraient également être envisagées en attendant la transformation ou la relocation de ces surfaces de bureaux en attente25.
La question de la temporalité: de nouveaux terrains vagues
Au vu des temporalités longues de ces processus de transformation, quel est le potentiel d’utilisation de ces non-lieux pendant ce temps de latence? Différentes stratégies montrent l’intérêt de considérer ces espaces en attente comme un champ d’action ou de formes d’urbanisme transitoire26: des lieux d’expérimentation artistique – dans le cas du bâtiment à la rue Mouzaïa – ou des usages temporaires avec des conditions de location avantageuses pour des activités professionnelles ou culturelles – comme l’appel à projets dans les tours Mercuriales à Paris. Ce temps permet aussi de tester des usages éphémères, qui peuvent à leur tour influencer le programme du bâtiment – comme l’utilisation temporaire du World Trade Center à Bruxelles pendant la phase de projet, incluant des espaces de travail, des lieux d’exposition et jusqu’aux ateliers d’une école d’architecture. L’action artistique et l’implication des habitants peuvent également profondément modifier la perception d’un bâtiment, à l’image de l’ancienne tour Swisscom à Berne (p. 24).
La transformation de bureaux en logements soulève plusieurs questions: sur le regard porté sur un patrimoine plutôt ordinaire et sur l’évolution de la notion de valeur; sur la confirmation (si elle est encore nécessaire) de l’impératif de réutiliser et de ne pas démolir, d’envisager l’existant comme une ressource; sur la capacité à penser et construire des espaces évolutifs. La transformation incite à questionner l’habitat et ses mécanismes de production, à expérimenter de nouvelles typologies et de nouveaux usages. Elle démontre l’importance d’activer la ville dans son entier, en réintégrant des structures obsolètes et en construisant des logements diversifiés et des espaces publics. Les projets et réflexions qui suivent avancent quelques réponses à ces questions en pleine évolution, qu’il faudra suivre dans les années à venir.
Notes
1 En France, la prévision de réduction de besoins de surface est de 27 % (étude IEFI). En Belgique, la Commission européenne et la Banque nationale envisagent une réduction de 22 % (Observatoire de bureaux). En Suisse, la prévision à moyen terme est de 15 % (Rapport Immobilier bureaux 2022, Crédit Suisse)
2 «Transformation de bureaux en logements. Utopie ou véritable opportunité?», Knight Frank, 2021
3 Comme l’indiquent les nombreux projets présentés lors de l’exposition «Métamorphoses» au Pavillon de l’Arsenal, Paris, 2015, et, plus récemment, les projets présentés dans le dossier «Transformer les bureaux en logements», D’Architectures, novembre 2020
4 Habiter la France de demain, Ministère chargé du logement, octobre 2021, p. 20
5 Taux de vacance jusqu’à 14 % en quartiers périphériques (Observatoire des bureaux no 39. État des lieux 2018, 2019 et 2020, perspective.brussels, Sophie Coekelberghs, Ralph Boswel)
6 Plusieurs exemples en cours en témoignent, comme le projet de démolition-reconstruction des immeubles de la KBC, qui ne datent que de 1998 (ieb.be/KBC-III-la-demolition-a-commence)
7 Lire l’entretien mené avec Mark Werren, urbaniste à la Ville de Berne, TEC21, 1-2/2022, Home statt Office
8 Statistique.ge.ch
9 Loi sur les démolitions, transformations et reconversions
10 «Les bureaux vacants tardent à se transformer en logements à Genève», rts.ch
11 Voir par exemple la reconversion aux Acacias 2 à Genève opérée par Christian Dupraz Architecture Office dans Tracés 12/2021
12 Voir par exemple «l’Appel à projets années 70» de La Poste, en France, pour la transformation de son parc immobilier des années 1970 (patrimoineenmouvement.laposte.fr)
13 Voir Tracés 03/2021
14 Idem
15 Gann, D. M., Barlow, J., «Flexibility in building use: The technical feasibility of converting redundant offices into flats», Construction Management and Economics, January 1996; Remøy, H. T., Van der Voordt, D.J.M., Adaptive reuse of office buildings: opportunities and risks of conversion into housing, Building Research & Information 42: 3, 2014
16 Abalos, Iñaki, La Buena Vida: Visita Guiada a Las Casas De La Modernidad, Barcelone, Gustavo Gili, 2000, p. 124
17 Comme dans l’immeuble Webergut à Zollikofen (voir Tracés 03/2021)
18 La loi permet la vente de terrains de l’État à un prix inférieur au prix du marché aux communes, à condition de construire un certain pourcentage de logements sociaux (D’Architectures, novembre 2021, p. 65)
19 «La transformation de bureaux et locaux d’activités en logements», 15.06.2021, groupe.actionlogement.fr
20 Entretien avec Yves van de Casteele, référent bruxellois du logement, perspective.brussels, juin 2022
21 Entretien avec Veronica Pezzuti, chargée de mission, perspective.brussels et perspective. (brussels/fr/actualites/accompagner-la-reconversion-des-bureaux-
bruxelles)
22 Projet Lutre, architectes Matador et de Coton Lelion Nottebaer
23 Projet Hochbergerstrasse 158, Basel, architectes: Kooperative E45
24 Plus d’informations: cigue.ch
25 Entretien avec Aline Juon et Saskia Zürcher, responsables de projet à la coopérative La Ciguë
26 Plus d’informations: WTC, Bruxelles: youarehere. brussels; Tours Mercuriales, Paris: plateau-urbain.com; Swisscom Hochhaus, Bern: zwischennutzung.hochhaus.be
