Mo­bi­li­tà da e ver­so gli im­mo­bi­li

La mobilità serve a superare le distanze fisiche tra persone o merci, consentendo un collegamento nello spazio tra le aree del t­erritorio e i loro gruppi di utenti. La mobilità è di grande importanza per il mercato immobiliare, poiché fattori relativi all’ubicazione degli immobili quali l’«accessi­bilità», il «collegamento con i trasporti» o l’«infrastruttura» sono importanti forze motrici: solo attraverso l’accesso a diverse forme di mobilità gli immobili mantengono la loro utilità e quindi il loro valore.

Da tempo la mobilità e la localizzazione hanno acquisito un’importanza crescente. E si tratta di un processo destinato a intensificarsi. I requisiti tecnici, normativi, sociali ed economici legati alla mobilità evolvono sempre più velocemente. In tale situazione, per i proprietari di immobili è sempre più difficile stabilire quale sia il «corretto» livello di accessibilità. Assumeranno valore gli immobili che favoriscono quante più tipologie di ­mobilità possibile, ovvero che non sono ­raggiungibili solo a piedi, in bicicletta o in automobile, ma che sono anche ben collegati al trasporto pubblico e si trovano quanto più vicini possibile alle offerte di car sharing o bike sharing. Si imporranno sempre più soluzioni di ­mobilità innovative e flessibili, come le biciclette, i monopattini e le cargo bike elettriche per la logistica urbana, che contenderanno sempre più quote di mercato ai tradizionali mezzi di trasporto individuale motorizzato o alle imprese pubbliche di ­trasporto.

Differenze regionali

Negli ultimi anni, la Svizzera ha investito notevolmente nei trasporti pubblici. Grazie al Fondo FTP per grandi progetti ferroviari quasi 30 miliardi di franchi sono confluiti nell’infrastruttura su rotaia, tra il 1998 e il 2015. Nei prossimi anni sono in programma ulteriori investimenti.

Gli investimenti statali nei trasporti pubblici influenzano anche il mercato immobiliare. Diversi studi sembrano indicare che il collegamento ai trasporti contribuisce a determinare differenze regionali tra i prezzi delle aree edificabili e quelli degli immobili: minori sono le distanze verso un centro, maggiori sono i prezzi e gli affitti degli immobili. Il modello delle microsituazioni di Wüest­Partner risulta utile per rilevare gli effetti sui prezzi di una buona infrastruttura dei trasporti. Mediante un modello edonico è possibile calcolare che, in presenza di caratteristiche identiche, un ottimo collegamento ai trasporti pubblici aumenta il valore di un’abitazione di proprietà del 6% rispetto a una con accessibilità media. Nel segmento delle locazioni, l’affitto degli alloggi disponibili è superiore di quasi l’8% se l’oggetto è collegato in modo ottimale e non solo soddisfacente ai trasporti pubblici. Confluiscono nella valutazione, in particolare, la distanza dalla fermata più vicina e la frequenza, risultanti dal livello di qualità del trasporto pubblico (TP). Il metodo di ­calcolo è stabilito dall’Ufficio federale ­dello sviluppo territoriale.

Mobilità indotta

Un concetto di mobilità ben ideato assume particolare importanza proprio nello sviluppo di aree di insediamento e quartieri con nuove costruzioni. Oltre all’automobile e ai trasporti pubblici, un tale concetto comprende anche la mobilità elettrica in automobile e bicicletta nonché il traffico lento a piedi e in bicicletta. La libertà di ­movimento svolge naturalmente un ruolo ­fondamentale.

Il certificato «Area 2000 Watt» premia a livello svizzero gli insediamenti che si impegnano a favore della protezione del clima e che dimostrano di utilizzare le risorse in modo sostenibile. Il certificato valuta l’intera procedura di sviluppo di un complesso residenziale, dalla pianificazione all’esercizio. Si basa sull’idea di fondo di una valutazione continuativa dello sviluppo sostenibile delle aree dal punto di vista energetico e tiene conto anche della mobilità indotta.

Dando un’occhiata al catalogo di criteri per la certificazione di un’Area 2000 Watt, emerge che sono orientati prevalentemente alle qualità degli spazi e all’integrazione in reti pubbliche per pedoni e biciclette. I concetti di mobilità delle Aree 2000 Watt in esercizio si limitano perlopiù a un numero ridotto di parcheggi per automobili, a una maggior offerta di automobili a noleggio e ad alcune stazioni di ricarica elettrica. Solo in tre aree non è assolutamente prevista la circolazione delle automobili, e altre tre sono a «circolazione limitata». Alcune aree ricorrono invece ad altri mezzi per migliorare la sostenibilità, come un abbonamento gratuito alla rete celere regionale o l’accesso all’offerta di biciclette elettriche, bici da trasporto o rimorchi per bici.

Car sharing a disposizione

In media, le aree certificate 2000 Watt dispongono di 0,3 parcheggi per i locatari e circa 3 posteggi per le bici per ciascuna abitazione. Si delineano tuttavia delle dif­ferenze notevoli. Ci sono aree senza parcheggi per le automobili. Altre offrono 1,05 parcheggi ai locatari di ciascuna abitazione. Nella maggior parte degli insediamenti ci sono a dis­posizione automobili a noleggio. Queste offerte sono anche di pubblico accesso: sono a disposizione, nelle immediate vicinanze, ulteriori veicoli car sharing.

Il fattore principale per una mobilità sostenibile è pertanto la scelta della posizione: la maggior parte delle aree certificate 2000 Watt si trova nelle immediate vicinanze di una stazione della S-Bahn o nel cuore del tessuto urbano – laddove il livello di qualità del trasporto pubblico è di classe «A». Solo in queste zone i trasporti pubblici rappresentano una valida alternativa al trasporto individuale motorizzato. Il collegamento ai trasporti pubblici non incide quindi solo sul livello degli affitti, ma anche sullo sviluppo sostenibile degli insediamenti.

Con il sostegno di SvizzeraEnergia e Wüest Partner espazium – Edizioni per la cultura della costruzione ha pubblicato:
 

Nr. 1/2018 «Immobili ed energia: Strategie per l'immobiliare – guida per investitori istituzionali»

 

Nr. 2/2019 «Immobili ed energia: Strategie per il collegamento in rete»

 

Nr. 3/2020 «Immobili ed energia: Strategie di trasformazione»

 

Nr. 4/2021 «Immobili ed energia: Su percorsi comuni con l’elettromobilità»

Gli articoli del ciclo «Immobili ed energia» sono raccolti in questo e-dossier.