Van­tag­gi eco­no­mi­ci con l’ener­gia: stra­te­gie per gli in­ve­sti­to­ri isti­tu­zio­na­li

Il parco immobiliare svizzero consuma attualmente circa 100 terawattora (TWh) di energia ovvero circa il 45 % del fabbisogno nazionale. La maggior parte degli attori del settore edile e immobiliare è consapevole di quanto grande sia la sua importanza per il raggiungimento degli obiettivi climatici nazionali fissati per il 2050. Il risanamento del patrimonio esistente è quindi un tema centrale di discussione. L’Ufficio federale di statistica (UST) documenta che gli investimenti annuali per le ristrutturazioni, tra il 2007 e il 2016, sono aumentati del 36,5%. Nello stesso periodo, la spesa annua per nuovi edifici è aumentata del 29,8%. Il volume delle nuove costruzioni è attualmente circa il doppio rispetto agli investimenti per le ristrutturazioni soggette a obbligo di autorizzazione edilizia. Le cifre di mercato indicano però, in particolare nel segmento delle abitazioni plurifamiliari, una crescita sensibile delle ristrutturazioni. Qui gli investimenti annuali sono aumentati addirittura del 65,9%.

I proprietari di immobili possono garantirsi vantaggi commerciali sul lungo termine con progetti di risanamento ben studiati e scelte di investimento ben ponderate. La decisione di risanare gli edifici o di sostituirli dipende da caratteristiche come l’età, le condizioni costruttive o l’utilizzabilità. La domanda e l’offerta sul mercato determinano inoltre quali interventi di risanamento siano sensati. Sul margine di azione influiscono poi le condizioni quadro quali le leggi in materia edilizia e fiscale, la normativa in materia di locazioni o la conservazione del patrimonio storico.

Per l’investitore professionale è possibile definire strategie diversificate di investimento, con le opzioni vendita, mantenimento, risanamento, ottimizzazione, riconversione o nuova costruzione sostitutiva. Queste strategie vanno sviluppate in maniera indipendente dall’immobile, sulla base della situazione più generale. In questo senso sono rilevanti i seguenti fattori di influenza:

• mercato degli utenti: sviluppo e prognosi sulla popolazione e situazione occupazionale, struttura dei nuclei familiari, potere d’acquisto;
• macro-situazione: tipologia di comune, pressione fiscale, infrastruttura, raggiungibilità, presenza di investitori istituzionali;
• mercato immobiliare: attività di nuova costruzione, autorizzazioni edilizie, potenziale di densificazione urbana;
• patrimonio edilizio esistente: quota di immobili sfitti, tasso di offerta, periodo di realizzazione delle opere edilizie, lavori di ristrutturazione;
• prezzi: livello dei costi per gli appartamenti in affitto e di proprietà.

Un’analisi strutturata a livello di portafoglio consente di definire le aree prioritarie da cui derivare le strategie da adottare. Questo facilita il management e consente una preselezione di massima. Nella fase successiva viene sviluppata la strategia specifica per l’immobile, incluso il progetto di risanamento. In questo senso occorre tenere in considerazione cinque «leve» fondamentali che incidono in misura decisiva sul fabbisogno energetico.

1. Consumo di superficie abitativa: riducendo di un terzo l’attuale consumo di superficie abitativa a persona, da 45 m² a 30 m², il consumo di energia primaria diminuirebbe di circa il 15%. Le emissioni di gas serra diminuirebbero della stessa percentuale. Per gli investitori è una scelta redditizia: planimetrie funzionali, ben studiate e compatte consentono, a parità di prezzo al metro quadrato, di definire un prezzo inferiore per gli appartamenti. L’accessibilità economica migliora e si ­riduce il rischio di immobili sfitti.
2. Tipologia e orientamento: forma, compattezza e orientamento dell’edificio contribuiscono in misura decisiva a determinarne il fabbisogno termico. Senza investimenti aggiuntivi si possono così gettare, in fase di progettazione, basi coerenti a un basso fabbisogno. Con planimetrie ben studiate si possono ridurre anche i costi di realizzazione. Ad esempio, per unità abitative adiacenti, si possono disporre i locali sanitari in modo tale da poter fare gli allacciamenti con condutture e scarichi in comune.
3. Involucro dell’edificio e costruzione portante: il risanamento energetico delle facciate e la sostituzione delle vecchie finestre riducono la dispersione termica dell'involucro dell’edificio (tab. 1 e 2). Interventi relativamente modesti come ad esempio l’isolamento dei soffitti degli scantinati e del solaio del sottotetto possono altresì produrre notevoli effetti sul consumo energetico e generare inoltre risparmi sui costi e miglioramenti in termini di comfort. Consumare meno energia in fase di utilizzo è un obiettivo. Altrettanto importante è la riduzione dell’energia grigia, che è influenzata tra l’altro dalla scelta dei materiali da costruzione e dal principio di realizzazione della struttura portante (tab. 3). La costruzione in legno è sinonimo di minor energia grigia. Questo metodo di costruzione rappresenta un vantaggio in fase di valutazione della sostenibilità, sia con la metodologia SIA «Via per l'efficienza energetica», per il complemento «-ECO» della certificazione Minergie, lo standard «SNBS» o per il certificato «Area 2000 Watt».
4. Impianti tecnici: il rinnovamento degli impianti tecnici consente il maggiore impiego di energia rinnovabile, che riduce le emissioni di CO₂ (tab. 4). Far funzionare in modo efficiente gli impianti tecnici dell’edificio e gestirli in modo intelligente può inoltre ridurre notevolmente il consumo energetico. Le possibilità tecniche oggi disponibili consentono di costruire edifici a bilancio energetico nullo o positivo. La scelta del vettore energetico dipende sempre più dalla localizzazione dell’edificio, nella misura in cui a livello locale sia possibile l’allacciamento a una rete o lo sfruttamento di calore residuo. Occorre tenere altresì presenti le zone energetiche, riservate agli immobili con una quota minima determinata di utilizzo di energie rinnovabili. Lo sviluppo e l’organizzazione di un approvvigionamento energetico autonomo a livello di area e di quartiere determinano nuovi modelli di business. Gli investitori possono così minimizzare i loro rischi immobiliari; la dipendenza dall’oscillazione dei prezzi dei vettori energetici esterni diminuisce.
5. Propensione all'acquisto e costi acces­sori: Wüest Partner ha pubblicato, nel 2010 e nel 2017, uno studio sulla propensione al pagamento per gli immobili Minergie. Per gli appartamenti in affitto vale in linea di massima quanto segue: l’addizionale dello 0,9% calcolata nel 2017 è nettamente inferiore al valore del 6,5% nel 2010. Il ­premio è tuttavia fortemente diminuito anche per le case unifamiliari, passando dal 4,9% al 2,6%. Per le proprietà per piani, il primo studio non ha dimostrato addizionali statisticamente significative. Risanare immobili da investimento offre un rendimento aggiuntivo. La differenza tra canone di locazione lordo e netto e le spese accessorie ridotte risulta vantaggiosa. Un esempio in proposito: per una casa plurifamiliare di 22 appartamenti edificata nel 1970 e risanata oggi, è possibile ridurre le spese accessorie per ­riscaldamento e acqua calda di circa 70 franchi al mese per appartamento. Questa cifra corrisponde a un totale annuo di 18 000 franchi, pari a circa il 3% del ricavo annuo da locazione.

Nel parco edifici attuale sono ormai già considerati molti dei requisiti richiesti nello standard energetico Minergie. È quindi diminuita la propensione all'esborso supplementare per edifici certificati Minergie. Parallelamente cresce la propensione a risanare edifici non sostenibili, pena una limitata commerciabilità dell’immobile. Spesso la situazione di mercato è caratterizzata da una massiccia pressione sugli investimenti e da una domanda stagnante da parte dell’utenza. Gli investitori istituzionali possono dunque procurarsi un vantaggio se considerano le tematiche rilevanti in ambito energetico.

I contributi del secondo numero di Immobili ed energia sono raccolti nel nostro dossier digitale.