Cul­tu­ra del­la co­stru­zio­ne e va­lo­re eco­no­mi­co

Il valore di un immobile dipende sostanzialmente da quattro fattori: il mercato, la posizione, le caratteristiche dell’oggetto e l’uso. In genere si può intervenire solo su due di questi: chi vuole influenzare il successo economico di un immobile può farlo attraverso le sue caratteristiche (fruibilità, standard, condizioni) o l’uso (prezzo di locazione, contratti, attività).

Per aumentare la rendita, ossia il rapporto tra utile annuo e valore di mercato di un immobile, è necessario aumentare l’utile, cioè il valore locativo o canone di locazione.

Disponibilità a pagare per un alloggio in affitto

Secondo l’indagine Immo-Barometer del 2018, chi è alla ricerca di un alloggio non attribuisce molta importanza al criterio «estetica e architettura», che occupa il penultimo posto tra i parametri di valutazione; è quindi improbabile che ciò indichi la disponibilità a pagare di più. In ogni caso, la cultura della costruzione di qualità non è solo estetica e architettura. Oltre alla Bellezza, la Dichiarazione di Davos del 2018 stabilisce altri sette criteri che incidono sulla cultura della costruzione di qualità, tra cui Funzionalità, Economia, Diversità e Contesto. Nell’edilizia residenziale, quindi, anche fattori come l’inserimento nell’ambiente, il rapporto con lo spazio esterno, la luce e il sole, la suddivisione dello spazio o l’arredabilità portano un contributo importante alla cultura della costruzione. Tali fattori sono determinati in misura significativa dalla planimetria, e nei colloqui con gli inquilini figurano sempre ai primi posti. Per questo la pianta ha un ruolo essenziale per il benessere o la soddisfazione degli utenti; con le sue caratteristiche, inoltre, ha un peso decisivo sul canone di locazione e, di conseguenza, sull’utile di un immobile. Possiamo quindi considerare la pianta come il punto d’incontro tra cultura della costruzione e rendita.

Qualità della pianta e rendita

Il prezzo di un alloggio è definito in primo luogo dal valore d’uso, che è formato da fattori quali numero dei locali, arredabilità o la disponibilità di spazio. Ovviamente anche la superficie locabile ha la sua importanza. Tuttavia il prezzo si stabilizza con l’aumentare della superficie: a parità di numero dei locali, il prezzo al metro quadro è tanto più basso quanto maggiore è la superficie di un alloggio. Per aumentare l’utile al metro quadro, e quindi la rendita, un alloggio dovrà avere un valore d’uso il più possibile alto e una superficie il più possibile ridotta: in altre parole, deve essere organizzato in maniera efficiente. A tal fine è utile ridurre le superfici di corridoi stretti e poco illuminati, che contribuiscono poco o niente al valore d’uso. L’esempio che segue serve a illustrare questa correlazione.

Dal punto di vista della fruibilità (numero di locali, arredabilità, spazio disponibile), i due alloggi dell’esempio sono fondamentalmente identici. Tuttavia, mentre l’alloggio B misura 110 mq, l’alloggio A ottiene lo stesso valore d’uso con 95 mq. Ne consegue che l’alloggio A può essere affittato a un canone simile a quello dell’alloggio B anche se le spese di investimento sono nettamente inferiori.

Una pianta ben concepita può essere generosa nonostante l’uso oculato dello spazio, crea sequenze di ambienti interessanti, rende vivibili i vari momenti della giornata grazie a una sapiente organizzazione degli spazi, stabilisce un contatto con l’ambiente circostante grazie a generosi spazi esterni privati. Sono così soddisfatti diversi requisiti della cultura della costruzione, creando al tempo stesso, dal punto di vista dell’investitore, un interessante oggetto di reddito.

Piante che mantengono la loro qualità nel tempo

Per disegnare una pianta in modo intelligente non si deve pensare solo a qualità ed efficienza, ma anche alla durata nel tempo. Ogni luogo ha le sue condizioni specifiche e ogni categoria di utenti ha le sue esigenze, che cambiano nel tempo. Per questo la pianta ideale dovrebbe essere neutra riguardo all’uso, per adattarsi ai diversi occupanti e a esigenze abitative diverse. In tal modo le fluttuazioni degli inquilini, i periodi di sfitto e gli investimenti futuri si ridurrebbero al minimo. Soddisfare interamente questa condizione, però, è un’utopia. È quindi importante definire i gruppi target e conoscere le loro esigenze nella fase di sviluppo di un progetto, per organizzare le piante di conseguenza. Inoltre, l’obiettivo è quello di consentire future conversioni con la minore incidenza di interventi possibili, con un’abile disposizione degli edifici e una costruzione appropriata.

Questo articolo è stato pubblicato nel numero speciale «Erfolgsfaktor Baukultur | La culture du bâti – un facteur de réussite | Cultura della costruzione: un fattore di successo».