È fa­ci­le do­ma­re un dra­go

Lunghezza? Complessiva, dalla testa alla coda: circa 800 metri! Altezza? Al colmo: fino a 50 metri! E il numero di appartamenti? Costruiti e occupati: finora 1258 unità! Il Telli di Aarau è un complesso enorme. E i quattro condomini terrazzati, messi in fila, ricordano un drago accovacciato e amichevole. Grazie alla loro posizione in una conca boscosa, non sovrastano né il tessuto urbano né l’ambiente naturale del capoluogo argoviese.

La ristrutturazione degli immobili B e C del complesso residenziale degli anni Settanta è stata completata da pochi mesi. Benché l’attenzione fosse rivolta alla riqualificazione energetica, è stato possibile ampliare leggermente lo spazio abitativo senza modificare troppo l’ingombro delle stecche. Le distanze interne sono state conservate e gli spazi esterni restano diversificati come prima. Durante la ristrutturazione, completata pochi mesi fa, i residenti hanno potuto rimanere in casa. Le qualità preesistenti del complesso sono state combinate così bene con i recenti miglioramenti che la certificazione mirata ha persino portato alla valutazione oro dello Standard Costruzione Sostenibile Svizzera (SNBS).

Architettura e moderazione

Se un nuovo edificio (si spera) è il risultato di un processo di progettazione creativo, le ristrutturazioni successive richiedono (necessariamente) una ricerca approfondita e un grande interesse per l’edificio esistente. Meili, Peter & Partner Architekten si è confrontato con l’architetto autore del progetto originale oltre 50 anni fa. «Il nostro concetto di ristrutturazione doveva essere subordinato alle caratteristiche salienti, al profilo e alle facciate», conferma Heiko Frodl, responsabile del progetto presso lo studio zurighese.

Gli interventi sono stati comunque molteplici: l’involucro è stato ristrutturato per migliorarne l’efficienza energetica; gli appartamenti sono stati dotati di balconi più ampi e parte dell’impiantistica è stata rinnovata, così come la distribuzione interna del calore e il sistema di ventilazione. Non servivano solo competenze costruttive e tecniche, ma anche una certa capacità di improvvisazione. Gli architetti hanno dovuto moderare interessi a volte contrastanti, per esempio per conciliare le richieste delle autorità competenti, il desiderio di soluzioni convenzionali del committente e i rigidi vincoli di costo.

Un’altra particolarità da ricordare è che il proprietario voleva evitare uno sgombero degli spazi. La tempistica dei lavori è stata dunque accuratamente studiata e comunicata. Inoltre il grado di prefabbricazione dei componenti sostitutivi è aumentato. I balconi demoliti hanno potuto essere riutilizzati come materia prima di recupero per nuove lastre di calcestruzzo.

Ristrutturare e abitare

Le due stecche del Telli comprendono 12 edifici staticamente autonomi, un numero doppio di vani scala e un totale di 581 appartamenti. I muri esterni rivolti a est e a ovest sono stati completamente sostituiti con elementi in legno, più leggeri e densi. Fresatura, smontaggio e rimontaggio dei circa 1800 pezzi della facciata sono stati programmati in un periodo di tre anni, in modo che ogni appartamento fosse un cantiere aperto per sole due settimane.

Ristrutturare un edificio mentre è abitato produce inevitabilmente dei disturbi. Per questo il committente, la Fondazione d’investimento AXA, ha messo a disposizione appartamenti di cortesia per traslochi temporanei e un bar per gli incontri tra la direzione dei lavori e i residenti. Assistenti sociali e specialisti in comunicazione hanno avuto il compito di ridurre al minimo i potenziali conflitti. Ci sono state lamentele per il rumore, la polvere e gli ingressi sporchi; tuttavia, il dialogo costante sembra aver dato i suoi frutti. La grande maggioranza degli inquilini interessati si è sentita «ben informata e presa sul serio», secondo una valutazione finale. Alla fine più di tre quarti sono rimasti fedeli al quartiere Telli. Come vantaggio, avranno la prospettiva di pagare meno costi accessori per il consumo energetico: il fabbisogno di calore è ora inferiore di circa due terzi.

Struttura e sostanza

Studiare in anticipo la struttura e il principio costruttivo dei giganti del Telli è stato assai utile. Nonostante le scarse riserve statiche e una bassa qualità energetica, gli architetti hanno trovato mezzi efficaci per la ristrutturazione. Il sistema portante originale era per lo più solido, ma era chiuso dall’esterno con pareti di legno. Queste sono state sostituite con elementi prefabbricati in legno leggero, con finestre più grandi e livelli di isolamento in linea con le nuove costruzioni. I balconi sulle facciate occidentali sono ora più profondi e separati termicamente dall’edificio. Sul lato est, gli architetti hanno deciso di mantenere la parte della stretta soletta esterna calpestabile: tagliare il solaio continuo avrebbe comportato costi sproporzionati e sminuito la silhouette distintiva del complesso.

-> «Erlkönige, Systemküchen und ein Mietercafé» – Sanierung der Aarauer Telli-Hochhäuser

Ristrutturazione complesso residenziale Telli B e C, Aarau

 

Committenza
Fondazione d’investimento AXA, Winterthur

 

Progettazione generale
Drees & Sommer Schweiz, Zurigo; Meili, Peter & Partner Architekten, Zurigo

 

Architettura
Meili, Peter & Partner Architekten, Zurigo; Realizzazione in collaborazione con Plan Werk, Laufen

 

Ingegneria civile
Nänny + Partner, San Gallo

 

Progettazione impianti
EBP Svizzera, Zurigo

 

Sostenibilità, energia, fisica della costruzione, acustica e inquinanti
Gartenmann Engineering, Lucerna

 

Progettazione antincendio
HGK Consulting, Aarau

 

Architettura del paesaggio
Müller Illien, Zurigo

 

Anno di costruzione
1974-1980

 

Ristrutturazione
2020-2023

 

Stato di protezione
tutela d’insieme con rilevanza regionale

 

Standard energetico
CECE C; SNBS Oro

Con il sostegno di SvizzeraEnergia e Wüest Partner espazium – Edizioni per la cultura della costruzione ha pubblicato:
 

Nr. 1/2018 «Immobili ed energia: Strategie per l'immobiliare – guida per investitori istituzionali»

 

Nr. 2/2019 «Immobili ed energia: Strategie per il collegamento in rete»

 

Nr. 3/2020 «Immobili ed energia: Strategie di trasformazione»

 

Nr. 4/2021 «Immobili ed energia: Su percorsi comuni con l’elettromobilità»

 

Nr. 5/2022 «Strategie del consumo proprio»

 

Nr. 6/2023 «Valorizzare l’esistente»

Gli articoli del ciclo «Immobili ed energia» sono raccolti in questo e-dossier.