Mo­da­li­tà abi­ta­ti­ve in­no­va­ti­ve: ri­scon­tri ti­ci­ne­si a cu­ra di An­drea Ro­scet­ti

• Monique Bosco-von Allmen (MBvA): Architetta e presidente Cooperative d’abitazione svizzera – Sezione Svizzera italiana (CASSI)
• Tom Hegi (TH): Architetto e membro della cooperativa zurighese Wogeno
• Bassel Farra e Christina Zoumboulakis (FZA): Architetti, farra zoumboulakis & associés, vincitori del concorso «Vivere Lambertenghi»
• Laurent Guidetti (LG): Architetto, TRIBU architecture e membro della cooperativa Le Bled

AR: Abbiamo già dedicato un numero di Archi (1/2018) al tema dell’edilizia cooperativa: come si sta ora evolvendo la situazione in Svizzera, in particolare nelle zone con necessità di alloggi a prezzi accessibili? E nel caso del Ticino, ci sono progetti recenti in corso oltre al concorso bandito dalla cooperativa luganese Vivere Lambertenghi?

MBvA: In Ticino vi sono diverse cooperative, anche storiche, di cui si parla poco e i cui abitanti usufruiscono di condizioni molto interessanti da anni. È un peccato che l’ente pubblico ne sia poco consapevole e che qui il tema dell’abitazione sia poco attuale, nonostante i redditi siano mediamente bassi in relazione ai costi dell’alloggio. In Ticino i salari sono sotto pressione e i costi della proprietà troppo elevati, quindi sempre meno accessibili a una fascia sempre più ampia della popolazione. Penso che questo sia uno dei motivi per cui tendenzialmente la popolazione in Ticino non aumenta, e anzi alcune famiglie si trasferiscono a vivere nella vicina Italia e i giovani si spostano a nord delle Alpi. CASSI è stata più volte contattata da vari gruppi di persone interessate e desiderose di realizzare progetti di cooperative d’abitazione, ma a oggi, a mia conoscenza, non ci sono ancora risultati concreti. Uno degli ostacoli maggiori è la mancanza di proprietà adeguate a costi accessibili, a cui si aggiunge la mancanza di informazione riguardo a interessanti alternative per sviluppare progetti innovativi in Ticino. I proprietari spesso ignorano l’esistenza dello strumento del diritto di superficie che potrebbe essere una valida alternativa alla vendita della proprietà, sia che sia edificata, sia che si tratti di un terreno da edificare. Per questo motivo CASSI ha già organizzato diversi eventi divulgativi sul tema. Anche il ridotto interesse concreto da parte dell’ente pubblico nel sostenere progetti abitativi di utilità pubblica non facilita la realizzazione di abitazioni adeguate a prezzi accessibili per giovani, per famiglie e anche per persone anziane autosufficienti. L’analisi dei dati reali sarebbe utile per capire meglio l’effettiva situazione e quindi le esigenze per prendere le corrette decisioni politiche.

TH: Il tasso di appartamenti vuoti in Ticino è chiaramente molto più alto che nel resto della Svizzera. Però non vuol dire che non mancano appartamenti a prezzi accessibili. Il tasso di appartamenti vuoti (Leerwohnungsziffer) in Ticino è pari al 2.5%, a Zurigo è dello 0.6%. Più elevata è la percentuale, più appartamenti sono disponibili. Ma il numero di appartamenti disponibile non dice nulla sulla qualità, quanto costa l’appartamento. Dalle statistiche non è possibile determinare se vi siano appartamenti a prezzi accessibili in Ticino.

LG: I progressi sono stati troppo lenti. Il 9 febbraio 2020, i cittadini svizzeri hanno respinto l’iniziativa popolare dell’Associazione Svizzera Inquilini «Più abitazioni a prezzi accessibili» con il no al 57,1%. L’iniziativa mirava a incoraggiare la creazione di alloggi di utilità pubblica. Nonostante le sue ambizioni molto limitate, non è riuscita a conquistare l’opinione pubblica, quasi certamente perché i cittadini credono nei vantaggi dell’economia di mercato e della proprietà della casa, piuttosto che nella limitazione dell’onere per le famiglie. Ma la realizzazione di progetti di cooperative d’abitazione sta suscitando sempre più interesse, probabilmente grazie agli ambiziosi progetti delle cooperative partecipative e dei residenti. Queste nuove forme abitative offrono alternative stimolanti che devono essere ulteriormente sviluppate. Nella Svizzera francese, i progetti di Zurigo sono stati il motore dell’innovazione anche nella Svizzera romanda. A Ginevra, la CODHA, nata dal movimento degli squat, e la cooperativa Equilibre, nota per i suoi elevati standard ecologici, hanno contribuito a sviluppare il movimento cooperativo. E oggi anche le storiche cooperative di lavoratori stanno facendo proprie alcune delle idee ereditate dalle cooperative di residenti. Nelle cooperative di edilizia abitativa si va oltre l’obiettivo del profitto e si cerca di considerare anche le innovazioni tipologiche (mix sociale e funzionale, diversità culturale o generazionale, mutualizzazione, mobilità residenziale, prezzo di costo ecc).

FZA: L’edilizia cooperativa risponde a un’esigenza sociale basata sui valori della condivisione e della sostenibilità. Questo tipo di abitazioni è in costante crescita nella Svizzera tedesca, ma anche in quella francese, grazie al dinamismo delle cooperative. La nostra recente esperienza con la cooperativa ginevrina CODHA ci ha permesso di trasformare un’area industriale dismessa di Nyon in un ecoquartiere sostenibile. Questo nuovo quartiere pone l’accento sulla convivenza e offre un tipo di abitazione che incoraggia gli scambi sociali e intergenerazionali. La varietà di tipologie abitative e gli spazi comuni offrono una qualità di vita che favorisce l’interazione sociale. Siamo ansiosi di mettere a frutto questa esperienza, fatta nella Svizzera romanda, nell’ambito dello sviluppo del progetto «Pangea» per la cooperativa Vivere Lambertenghi in Ticino, per il quale abbiamo appena vinto il concorso.

AR: Rapporto con la città e il quartiere: spesso le cooperative si propongono come strumento di attivazione e riqualificazione del contesto. La pianificazione a scala urbana può supportare le qualità e il valore aggiunto di tali progetti? Le esigenze nascono dal basso o ci sono elementi che possono essere definiti anche a livello politico/cittadino/di quartiere? Le città (intese come soggetto politico) possono avere un ruolo in questo? E i costruttori?

MBvA: Tutti possono e dovrebbero avere un ruolo per attivare i quartieri. Per tutti intendo gli abitanti, i costruttori, i proprietari, i politici, gli amministratori, i pianificatori. Creare i presupposti giusti affinché ci si appropri degli spazi, sia quelli pubblici che quelli privati, e quindi li si usi, è fondamentale per avere quartieri in cui ci si identifica, di cui ci si sente parte. In Ticino si conosce poco e quindi si utilizza poco la modalità della pianificazione partecipata, la progettazione dal basso che coinvolge diversi attori e spesso riesce a integrare le effettive esigenze della popolazione. Anche gli strumenti pianificatori e legislativi potrebbero essere determinanti e incisivi. Per esempio, permettendo l’uso transitorio (provvisorio) si potrebbero trasformare spazi inutilizzati in spazi per attività di vario genere; se si volessero più alloggi per famiglie, si potrebbero incentivare maggiormente quelli a prezzi accessibili; il diritto di prelazione permetterebbe ai Comuni di acquistare più facilmente proprietà per sviluppare progetti che corrispondano alle effettive necessità degli abitanti.

TH: La città come soggetto politico dovrebbe essere in grado di pianificare un quartiere, dovrebbe avere la possibilità di pianificare un quartiere sano. Spesso la realizzazione viene purtroppo lasciata agli investitori privati. Le città agiscono spesso senza una vera visione e con poca lungimiranza. Con una pianificazione a lungo termine, i Comuni possono ottenere terreni a prezzi accessibili, che servono poi per infrastrutture, o per dare spazio alle istituzioni senza scopo di lucro (diritto di superficie). In questo modo la città mantiene sempre la possibilità di intervenire e di determinare le caratteristiche della progettazione, grazie ad esempio a un bando di concorso. Il sostegno politico è indispensabile!

Le cooperative hanno un obiettivo diverso rispetto a chi costruisce secondo le tradizionali regole di mercato. Un investitore deve generare un profitto, costruire rapidamente e in maniera più economica. Una cooperativa vede il profitto in vari altri aspetti, come la disponibilità di alloggi con pigione moderata (principio della pigione commisurata ai costi), la migliore qualità di vita, un buon mix di residenti, il vivere insieme ecc.

LG: I nuovi quartieri sono spesso caratterizzati da una mancanza di pianificazione e dall’abbandono dello spazio pubblico (a favore dell’automobile). Se vogliamo creare una vera città, non dobbiamo limitarci a costruire più abitazioni, uffici e centri fitness. Ci sono solo vantaggi nell’includere tutte o parte delle cooperative – soprattutto quelle di residenti – tra gli investitori dei nuovi quartieri. Esse propongono idee e residenti che sono coinvolti e guidano la vita del quartiere. Offrono spazi di valore che nessun altro investitore offre, luoghi di incontro, strutture per il fai-da-te, alloggi in bed and breakfast e così via.

Le autorità pubbliche dovrebbero fare di più per riconoscere il contributo delle cooperative. Ciò comporta ovviamente un sostegno finanziario (prestiti ponte per le fasi di studio, garanzie ecc.) e l’accesso ai terreni (politica fondiaria attiva, riduzione degli oneri fondiari, utilizzo dei diritti edificatori ecc.) Ma potrebbero anche sostenerle nelle procedure amministrative. Dovrebbero considerare le cooperative come partner di fiducia e adottare un approccio basato sul progetto. Le cooperative sono spesso di interesse pubblico e, in generale, non hanno scopo di lucro: è incongruo trattare con loro come con le aziende la cui vocazione è il profitto.

FZA: Il successo di un progetto dipende da un incrocio di volontà: quella dei futuri residenti, interessati a vivere in una cooperativa d’abitazione, deve incontrare quella dei politici pronti a promuovere e sostenere progetti di questo tipo, anche con l’obiettivo di attivare i quartieri. In termini pratici, alcuni comuni mettono a disposizione delle cooperative lotti di terreno in diritto di superficie, e possono anche aiutarle nel processo e nella ricerca del terreno, o sostenere iniziative pionieristiche.

Nel caso dell’ecoquartiere Stand, che abbiamo recentemente costruito per la CODHA, la città di Nyon ha dato il terreno in diritto di superficie esclusivamente alle cooperative (a seguito di un bando rivolto alle cooperative). Contrariamente a quanto spesso accade, non esisteva un piano di quartiere preesistente, ma è stato redatto a posteriori sulla base del progetto vincitore del concorso di architettura. Questa libertà in fase concorsuale è molto interessante dal punto di vista delle possibilità di proposte morfologiche e di integrazione nel contesto, e ha permesso di determinare una forma urbana totalmente in linea con il programma della cooperativa e con l’ambiente naturale e costruito circostante.

Una misura di pianificazione che si adatta al progetto (e non il contrario) gli fornisce un «vestito su misura» che integra diversi programmi che favoriscono la qualità della vita nell’area desiderata dai suoi residenti. In questa fase, la collaborazione e lo scambio tra le cooperative e le autorità mirano a stabilizzare una visione in cui possano essere attuate misure specifiche. Sia in termini di mobilità, proponendo una riduzione dei posti auto a favore di un eventuale pooling, car-sharing o mobilità dolce, sia in termini ambientali, con iniziative sostenibili che integrino il riuso, la gestione olistica dell’acqua o un sistema di produzione autonoma di calore...

AR: Progetto e cooperative: bandi per gli alloggi cooperativi – esperienze in Svizzera e in Ticino. Che cosa ritenete indispensabile per definire correttamente le esigenze (previste/richieste/future).

MBvA: Per proporre bandi adeguati è necessaria la massima chiarezza su quali siano le esigenze di chi abiterà negli alloggi, esplicitare i valori che dovranno essere rispettati, prendere a riferimento (non copiare) progetti di successo realizzati altrove, investire in progetti di qualità, prediligere progetti flessibili e fare in modo che economicamente siano accessibili a un’ampia fascia della popolazione, anche a lungo termine. È fondamentale tenere presente che anche i proprietari privati e i costruttori possono beneficiare dei concorsi e della certezza di avere già in partenza la garanzia che gli spazi saranno abitati dai soci della cooperativa. Il tasso di sfitto delle cooperative di utilità pubblica rasenta lo zero. Con una buona pianificazione, i rischi sono più bassi. Anche gli istituti finanziari ne potrebbero beneficiare.

LG: Lo sviluppo del movimento cooperativo in Ticino – come altrove – potrà avvenire solo con il sostegno delle autorità pubbliche per l’accesso alla proprietà. Si tratta di politiche forti, incompatibili con la retorica liberale del «meno Stato».

FZA: Creare le condizioni giuste per l’incontro delle parti interessate. Innanzitutto, è necessario identificare il pubblico di riferimento e facilitare le discussioni, in modo da definire insieme le esigenze e le esigenze dei futuri residenti. Le cooperative hanno spesso esperienza di questo tipo di approccio, che arricchisce il processo e sensibilizza i politici/amministratori nella definizione di specifiche adeguate.

Poiché ogni cooperativa ha il proprio modo di operare e la propria filosofia, è importante riunire le persone e dare loro l’opportunità di incontrarsi e discutere le proprie aspettative. Definire insieme una modalità di governance e un processo di supporto (gruppi di lavoro, ecc.) permette di trovare le soluzioni adeguate e quindi dà la possibilità a tutti di identificarsi. In questo modo, la consultazione e la comunicazione diventano gli strumenti di base per creare una cooperativa abitativa armoniosa. La gestione e la manutenzione di un nuovo quartiere devono essere previste per garantire il buon funzionamento delle strutture comunitarie, dall’affitto di sale e stanze per gli ospiti alla gestione di terrazze, orti e aree verdi comuni.

AR: Lo strumento del concorso di progettazione è idoneo per le cooperative di abitazione? È necessario un altro processo di progettazione partecipata?

MBvA: I concorsi di progettazione sono un investimento e non un costo, per avere il progetto più adeguato alle esigenze del committente. Per impostarli è necessario avere ben in chiaro quali siano le esigenze, in questo caso della cooperativa d’abitazione. Ciò può avvenire facendo un processo di progettazione partecipata per definire il bando e poi successivamente per approfondire il progetto vincitore del concorso di architettura. Anche la successiva fase di gestione della cooperativa è importante per il suo successo. Da non dimenticare che i progetti di cooperative possono essere realizzati anche in edifici esistenti magari da ristrutturare.

TH: Lo strumento del concorso è certamente lo strumento giusto. Ma prima occorre una buona preparazione. È necessario definire molti aspetti della progettazione, determinare i contenuti, fare dei test, rivedere i contenuti (come il numero di appartamenti, il mix tipologico, le esigenze e le qualità necessarie per gli spazi collettivi, la qualità degli spazi esterni, le necessità di mobilità ecc.), collaborare con gli enti coinvolti ecc. La partecipazione di persone interessate può essere utile. Non ritengo però che il loro coinvolgimento in fase di pianificazione e/o progettazione sia necessariamente un elemento favorevole. In ogni caso la partecipazione a un progetto di convivenza può essere di grande aiuto, ma richiede una buona preparazione ed è comunque fondamentale definire alcuni principi in anticipo per sfruttarla come elemento di successo.

Anche la co-determinazione dovrebbe essere stabilita in una carta/statuto. Ci possono essere diversi gradi di co-determinazione. Nella storia delle cooperative, la co-gestione era quasi inesistente. Le prime cooperative erano in realtà solo amministrazioni di alloggi economici, con spazi esterni a disposizione di tutti. La gestione autonoma come la conosciamo in parte oggi è un’invenzione piuttosto recente. Solo i movimenti politici degli anni Ottanta hanno favorito un cambiamento. I dibattiti politici hanno portato a nuovi modi di vivere e altre forme di presa di decisione. La gestione autonoma – come ad esempio quella di Wogeno Zurigo – ha solo quarant’anni. Forme più piccole di gestione autonoma possono anche esistere da più tempo e sono in continuo sviluppo, portando ulteriori novità.

LG: I concorsi di architettura non sono generalmente possibili per le cooperative alle prime armi, che non hanno i mezzi per finanziarli e soprattutto hanno bisogno di un architetto-partner che le sostenga nei compiti di gestione del progetto e spesso si assuma il rischio economico nella fase di progettazione preliminare. Ci sono architetti disposti a lavorare per una causa. Questa è un’opportunità per le cooperative: coinvolgere gli architetti come partner del processo decisionale. Anche in questo caso, la chiave è la partnership. Alcune cooperative organizzano concorsi. Ho presieduto un concorso partecipativo a Meyrin per le cooperative CODHA e Voisinage. È stato un processo molto stimolante per il progetto.

Infine, il bando per le cooperative e i loro architetti è molto interessante. Permette di integrare l’architettura nella programmazione e negli accordi finanziari del progetto, prima delle fasi progettuali, nelle quali gli architetti forniscono il loro contributo.

FZA: Il concorso è sempre uno strumento che permette di far emergere progetti che rispondono a determinate esigenze e che sono sviluppati in un contesto preciso. Offre a ciascun cliente la possibilità di scegliere tra diverse proposte di alta qualità. Oggi, tuttavia, la partecipazione e la consultazione sono essenziali per il successo dei progetti e li arricchiscono nel corso del loro sviluppo. Per le cooperative, in particolare, il processo di partecipazione può precedere il concorso di architettura, in modo che il programma possa essere redatto tenendo conto delle reali esigenze dei futuri residenti. Idealmente, un rappresentante dei cooperatori potrebbe far parte della giuria del concorso. La possibilità per i membri della cooperativa di partecipare a tutte le fasi del progetto, fino al suo completamento, è inoltre molto arricchente, non solo per il progetto stesso (scelte relative agli spazi comuni/privati/pubblici ecc.), ma anche dal punto di vista sociale: durante il processo di costruzione, a differenza di un edificio standard, il fatto di conoscere già i futuri residenti e di riunirli durante le varie fasi del progetto crea una coesione, un senso di solidarietà e di appartenenza tra le persone che partecipano alle sessioni decisionali, nonché un legame tra i bambini che si confrontano tra loro nelle varie occasioni/eventi organizzati durante il progetto. Tutti si conoscono già prima di trasferirsi, quindi stiamo gettando le basi per il benessere della comunità.

Questo è ciò che abbiamo immaginato e proposto nell’ambito del concorso «Pangea» per la cooperativa Vivere Lambertenghi di Lugano: nell’ottica di un’economia circolare e di una visione partecipativa interessante dal punto di vista sociale e solidale, abbiamo coniugato la proposta di riutilizzo dei materiali presenti in loco con l’idea di coinvolgere dei volontari: futuri abitanti, vicini di casa, studenti ecc. Abbiamo immaginato attività correlate come laboratori per bambini o formazione all’autocostruzione con tecniche artigianali a bassa tecnologia. Questo permetterebbe ai futuri residenti, ma anche ai vicini del quartiere, di essere coinvolti nel processo di creazione del nuovo edificio, creando così coe­sione tra i vicini, senso di appartenenza e solidarietà.

AR: La flessibilità nella progettazione degli spazi collettivi/accessori/complementari sembra necessaria: come definirla in qualità di progettista e come gestirlo come cooperativa?

MBvA: La flessibilità è necessaria anche negli spazi privati. Il progettista può dare dei suggerimenti per arrivare a un determinato risultato e deve proporre delle soluzioni alle esigenze indicate dal committente, anche in relazione alla flessibilità. L’imposizione di un obbligo di occupazione degli appartamenti è una modalità efficace affinché gli spazi vengano sfruttati al meglio. Progettare spazi che possono essere facilmente trasformati per usi diversi è un aspetto da tenere sempre presente, non solo in progetti di cooperative d’abitazione.

TH: Gli spazi collettivi/accessori/complementari non dovrebbero essere pianificati fino in fondo. Spesso in fase di progettazione vengono chiamati anche «spazi bianchi», nel senso che non hanno nessun contenuto ancora ben definito. Questi spazi potranno essere definiti dai futuri residenti. Alcuni spazi, come per esempio le sale comuni, sono già progettati con le necessarie infrastrutture. Dev’essere solitamente garantita la funzionalità, ad esempio per l’acustica.

Nella pratica, nei grandi progetti di abitazione collettiva, si dedica agli spazi con funzioni collettive circa dal 2 al 5% – a seconda delle superfici considerate – ma non c’è una regola generale. Greencity Manegg ha quattro cooperative o committenti di alloggi senza scopo di lucro che hanno in comune due spazi collettivi grandi: la cooperativa Wogeno e un’altra cooperativa hanno insieme otto «spazi bianchi» per 82 unità abitative. Nell’ultimo progetto sviluppato, basandosi sull’esperienza precedente, gli spazi sono 4 su 80 unità, e sono lasciati al grezzo. Di principio sono due spazi per co-working e altri 2 per attività collettive. Uteriori 2 spazi sono specificamente progettati per la musica. Le sale comuni grandi si sostengono finanziariamente in maniera autonoma: affittandole il profitto va quindi alla «commissione di casa» (Hausverein).

LG: Flessibilità significa soprattutto un buon progetto; prevedere la reversibilità di un locale, accessi di riserva, optare per un sistema strutturale aperto, integrare connessioni di riserva, poter sostituire gli sciacquoni con servizi igienici a secco senza compromettere la qualità dell’acqua in rete, preferire una tecnologia a basso contenuto tecnologico, riparabile e «comprensibile» ecc. Anche l’organizzazione della cooperativa deve essere in sintonia e sfruttare il progetto architettonico (enti, regolamenti di assegnazione e locazione ecc.) per favorire la mobilità residenziale o semplificare le modifiche al progetto, ad esempio. Un buon progetto è soprattutto un progetto ben vissuto e vivo...

FZA: Gli spazi comuni sono molto importanti, così come lo sono gli spazi privati, semi-privati, comuni e pubblici e il loro rapporto. Come progettisti, cerchiamo sempre di fare in modo che il progetto offra ampi spazi di incontro e, soprattutto, che questi spazi siano flessibili e possano essere adattati in base alle esigenze e agli interessi dei residenti, anche durante la vita dell’edificio: gli abitanti devono poter fare propri gli spazi e adattarli nel tempo. Man mano che il progetto si evolve, si iniziano a definire le destinazioni d’uso in base ai desideri di ciascuno, sia per gli spazi interni costruiti che per le aree esterne paesaggistiche (camere per gli ospiti, sale per il bricolage, sala per la riparazione delle biciclette, sala per la musica in un angolo del seminterrato in seguito alla riduzione del numero di auto, orti, attività sulle terrazze sul tetto ecc.). Le possibilità di attività sono pressoché infinite: abbiamo persino installato un campo da bocce su una terrazza condivisa sul tetto nell’ecoquartiere Stand di Nyon. Nel progetto di concorso «Pangea», abbiamo proposto vere e proprie stanze aggiuntive nel prolungamento del vano scala, su tutti i piani, ognuna adattabile a seconda delle esigenze e nel tempo. Questi spazi rafforzano il valore comunitario del progetto, consentendo ai residenti di tutte le generazioni di farli propri per una varietà di usi: una «biblioteca» di oggetti, un laboratorio di pittura, una sala d’attesa per un ambulatorio ecc. Nell’ottica di accogliere diverse opzioni abitative flessibili, questo spazio modulare e flessibile può anche diventare, a seconda della sua configurazione, la zona giorno comune di un gruppo di due o tre appartamenti.

AR: La sostenibilità in tutti i suoi aspetti viene sempre presentata come elemento fondamentale dei progetti di alloggi cooperativi. Qual è il peso di queste scelte sui costi di investimento? La sensibilità ambientale è un elemento che assume maggiore importanza nelle scelte delle cooperative a scapito del costo?

MBvA: Spesso parlando di sostenibilità si pensa a quella ambientale e a quella economica, tralasciando quella sociale. L’aspetto di sostenibilità sociale è importante per tante cooperative che lo inseriscono nel proprio statuto rispettato dai propri soci abitanti. È da ricordare che ogni cooperativa ha le sue peculiarità e caratteristiche. Il minor consumo è un aspetto determinante in relazione alla sostenibilità. I progetti di cooperative d’abitazione consumano nettamente minor superficie per abitante e consumano minor territorio, grazie agli spazi condivisi e agli alloggi spesso compatti, questo è un aspetto determinante. In aggiunta la maggior parte delle cooperative, che per definizione sono senza scopo di lucro, investono a lungo termine e quindi evitano progetti speculativi. Investire nella qualità vuol dire risparmiare, anche se ciò a volte può implicare maggiori costi iniziali e magari inizialmente affitti più alti. Alcune cooperative poi sviluppano nuove tipologie abitative e sperimentano soluzioni tecnologiche innovative.

TH: In realtà c’è una risposta semplice a questa domanda: le cooperative fanno le proprie valutazioni sul lungo termine e privilegiano costi di manutenzione ridotti. Gli investimenti in tutti gli aspetti della sostenibilità sono quindi fondamentali. Tuttavia, la sostenibilità non considera esclusivamente la costruzione. Gli aspetti legati alla mobilità, ai consumi e altro sono altrettanto importanti.

In merito alla mobilità, ad esempio, per prendere le corrette decisioni è fondamentale avere sin da subito il supporto dei pianificatori del traffico: per zone ben collegate con il trasporto pubblico in alcuni comuni è possibile richiedere una riduzione dei posti auto obbligatori sino a un terzo rispetto alle richieste del piano regolatore. Ci sono sono poi i criteri interni per l’assegnazione degli spazi, che si basano sulle necessità dei singoli, per permettere un’equa gestione della risorsa.

LG: È difficile quantificare il costo della sostenibilità. Risparmiare su un parcheggio sotterraneo significa togliere il parcheggio dal piano finanziario, far pagare il suo costo reale (un posto a 190,00/mese) ed evitare le sovvenzioni dei residenti non automuniti, il che non è molto rispettoso dell’ambiente. Questa politica proattiva dovrebbe contribuire a ridurre il possesso di auto nel distretto. Per Le Bled, il dato è di circa 135 veicoli ogni 1.000 abitanti, contro i 349 del comune di Losanna e i 635 del Canton Ticino. (Véhicules routiers – parc, taux de motorisation | Office fédéral de la statistique (admin.ch)).

Oltre al parcheggio, l’edificio ha ottenuto il marchio ecologico Minergie P (strumento sméo). Non è a priori più costoso costruire un edificio con queste ambizioni. Potrebbe essere più costoso spingersi oltre con metodi di costruzione più alternativi, al di fuori del mercato edilizio, utilizzando processi artigianali, di bioproduzione, di riuso o di autocostruzione. Le grandi dimensioni dell’edificio e i requisiti di etichettatura sono altri ostacoli a queste ambizioni.

Inoltre, il concetto generale di spazio urbano richiedeva cemento a vista sulle facciate esterne dell’isolato. Sarebbe saggio non aggiungere tali vincoli per migliorare l’impronta di carbonio del progetto.

FZA: La sostenibilità è una scelta responsabile che si giustifica sempre sulla base di una visione olistica e a lungo termine. Una chiara gerarchia di obiettivi ci permette di lavorare all’interno di un budget stabilito, grazie a una ponderazione degli interessi che privilegia gli aspetti ambientali. Fin dall’inizio dello sviluppo del progetto, è necessario fare scelte consapevoli per rispettare il budget: ad esempio, la scelta di un massetto levigato al posto del parquet, che riduce il numero di materiali utilizzati e aumenta l’altezza del piano.

Per l’ecoquartiere Stand di Nyon, la decisione di optare per un sistema di alta qualità ecologica (certificazione P-Eco) si è basata sull’uso di materie prime e finiture semplici.

Quando si calcola il quadro di bilancio di una cooperativa, può anche essere interessante puntare su una diversità di tipologie abitative (senior, cluster ecc.), i cui livelli di affitto (libero, controllato, sovvenzionato) contribuiscono a un equilibrio finanziario complessivo.

AR: Anche le cooperative possono ricoprire un ruolo nel risanamento degli edifici esistenti? Potrebbe essere un’opportunità dove il territorio è al limite delle capacità, c’è molto da risanare e la struttura del mercato immobiliare è più «tradizionale» come ad esempio in Ticino?

MBvA: CASSI cerca di promuovere questa via, cioè, trasformare edifici a reddito o edifici inutilizzati in progetti di cooperative d’abitazione, meglio se di utilità pubblica con affitti accessibili. Si potrebbe approfittare dei finanziamenti della Confederazione (programma speciale del fondo di rotazione che prevede prestiti a tasso zero per i prossimi 10 anni) che sono molto interessanti; promuovere progetti per rivitalizzare le valli ristrutturando edifici esistenti, magari storici, affinché nuove famiglie ci vadano ad abitare; o ancora, prendere proprietà in diritto di superficie in modo che i proprietari incassano un canone e la cooperativa investe il proprio capitale per ristrutturare l’edificio secondo le proprie esigenze, senza dover cercare il capitale per l’acquisto della proprietà. Così molte più famiglie del ceto medio, che pagano le imposte, potrebbero investire nell’alloggio utilizzando anche in parte il secondo o terzo pilastro trattandosi di casa primaria, ancorandosi e identificandosi maggiormente nel territorio. L’ente pubblico avrebbe anche varie modalità per sostenere questo tipo di progetti, innovativi per il Ticino, che portano vantaggi a tutta la società.

TH: Wogeno Zurigo ha un ampio portafoglio di proprietà vetuste. Stiamo cercando di rinnovare queste proprietà e ottimizzare l’efficienza energetica. Il progetto pilota «Wogeno Stadthaus ECO», è un edificio plurifamiliare a Zurigo che grazie agli interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti che funzionano con energia rinnovabile è divenuto un esempio per altri risanamenti nell’ambito della cooperativa.

LG: Sì, il Cantone di Vaud ha recentemente approvato una legge (sulla promozione e la conservazione del patrimonio abitativo in affitto, osteggiata senza successo dagli ambienti della destra e dei proprietari di immobili) che conferisce ai Comuni il diritto di prelazione in caso di vendita di edifici abitativi, a condizione che siano destinati all’edilizia residenziale di utilità pubblica. Questi strumenti sono già ben utilizzati a Losanna. È solo ritirando gli alloggi dal mercato libero e convertendoli in alloggi di utilità pubblica che si può modificare la percentuale di abitazioni di utilità pubblica. In effetti, questo era il difetto dell’iniziativa dell’Associazione Svizzera Inquilini «Più abitazioni a prezzi accessibili», che si proponeva di imporre un minimo del 10% di alloggi di utilità pubblica nei nuovi progetti. Tuttavia, con un sistema di questo tipo e una crescita dell’1% del patrimonio abitativo, si presume che questa crescita debba essere mantenuta per agire sul tasso. Quindi, tra 100 anni, si dovrà aggiungere il 170% dell’attuale stock abitativo per portare il tasso di alloggi pubblici dal 5% all’8,15%: un beneficio esiguo per una Svizzera con una popolazione che si prevede sia di 21,6 milioni di abitanti...

FZA: Questa tendenza, già nostra, di puntare il più possibile sulla ristrutturazione/trasformazione di edifici esistenti piuttosto che sulla costruzione di nuovi, può essere applicata anche alle cooperative: è senz’altro possibile trasformare un fabbricato esistente, adattandone le tipologie e integrando anche in un edificio tradizionale tutti gli aspetti sociali e di condivisione propri delle cooperative. È una bella sfida trasformare una costruzione esistente in un luogo che offra un nuovo modo di vivere e che si adatti alle tendenze e alle esigenze della società di oggi. Queste opzioni sono destinate a diffondersi sempre di più: oltre a contribuire a un uso misurato del territorio, la ristrutturazione/riuso contribuisce anche a una visione responsabile dell’uso delle risorse esistenti e alla sostenibilità degli edifici.

Cooperative d’abitazione svizzera – Sezione Svizzera italiana (CASSI)

 

La CASSI fa parte dell’organizzazione mantello Cooperative d’abitazione svizzera (WBG-Schweiz) a cui sono iscritte più di 1’100 cooperative che contano più di 150’000 appartamenti in Svizzera. La sezione promuove e dà sostegno allo sviluppo delle cooperative di abitazione nella Svizzera italiana.

 

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