Biens sans émis­sions: un bon pla­ce­ment

Le parc immobilier suisse génère environ un tiers des émissions de CO₂ du pays.¹ Pour atteindre la neutralité climatique d’ici à 2050, l’immobilier doit donc apporter une contribution décisive. Nous avons empiriquement cherché à savoir comment une exploitation neutre en CO₂ modifie la valeur de marché des biens immobiliers². Pour ce faire, nous disposions d’une base de données large et actuelle (lire l'encadré ci-dessous).

Quelques explications importantes sur les données: l’analyse se concentre sur les immeubles de rapport avec des logements locatifs et ne recense que les émissions de CO₂ générées par la production de chaleur. L’objet de l’étude couvre environ 2400 immeubles collectifs dans lesquels près de 40 000 contrats de location ont été conclus entre 2015 et 2020. En outre, des informations provenant d’environ 400 transactions concernant le commerce d’immeubles d’habitation et ayant eu lieu
depuis 2017 ont été évaluées.

La question centrale de l’étude de marché est la suivante : quel est le rapport entre la valeur de deux immeubles d’habitation dont la seule différence est une émission de CO₂ élevée ou faible ? La comparaison porte sur un bien immobilier chauffé au mazout ou au gaz et un autre alimenté par une pompe à chaleur émettant peu de CO₂.

Coûts versus revenus

Les analyses ont permis de tirer les conclusions suivantes sur l’augmentation de la valeur d’un bien immobilier.

– Coûts: le remplacement d’un chauffage au mazout ou au gaz par une pompe à chaleur implique des investissements. Converti en coûts mensuels, l’amortissement d’une pompe à chaleur revient en moyenne à CHF 31 de plus par appartement qu’un remplacement à l’identique dans le cas d’un système de chauffage avec fossile.

– Rendement: l’analyse des contrats de -location examinés montre que le loyer net dans un immeuble collectif chauffé par une pompe à chaleur est en moyenne de CHF 40 plus élevé par appartement
et par mois que si l’immeuble collectif était équipé d’un chauffage au mazout ou au gaz. Du point de vue de l’investisseur, cela signifie que le surcoût d’investissement – CHF 31 par appartement et mois – est surcompensé. Parallèlement, les immeubles collectifs chauffés sans émissions de CO₂ peuvent être exploités à un coût nettement inférieur : les frais annexes diminuent en moyenne de CHF 33 par appartement et par mois lors du passage à une pompe à chaleur. Du point de vue du locataire, le loyer brut n’augmente que très peu. Dans de nombreux cas, le coût total du logement pour les locataires peut même baisser, comme l’a montré l’étude «Energetische Sanierungen: 3 Gewinner»(voir Immobilier et énergie n° 3, 2020) réalisée il y a deux ans par Wüest Partner.

– Rendement attendu: pour les immeubles collectifs à faibles émissions de CO₂, on observe une tendance à un rendement attendu légèrement inférieur à celui des objets à fortes émissions de CO₂. Cela s’explique par le fait que les premiers peuvent être financés plus avantageusement et présentent en outre un risque moindre lors de la location.

Disposés à payer plus

L’année dernière, Wüest Partner a mené une enquête auprès de 237 investisseurs immobiliers suisses, à la demande d’un promoteur privé. Les résultats le confirment : les investisseurs sont disposés à payer plus. Près d’un cinquième a indiqué que leur disposition à payer pour des immeubles à faibles émissions de CO₂ était supérieure de plus de 3%, voire de plus de 6%. Pour un bon quart, cette disposition est limitée à 3%. Un autre quart a répondu par la négative, c’est-à-dire que leur disposition à payer plus était affectée. Les 28% restants ne se sont pas prononcés sur l’influence de la durabilité sur le prix d’achat.

Moyenne et cas particuliers

Il ne faut pas oublier que les résultats présentés sont des moyennes. Les chiffres peuvent varier fortement en fonction du bien immobilier. Ainsi, les investissements supplémentaires par logement sont normalement plus élevés pour les petits objets que pour les plus grands. Et pour une pompe à chaleur, les coûts respectifs dépendent de la source d’énergie disponible, comme la géothermie, les eaux souterraines ou l’air extérieur. La valeur de marché pour chaque bien immobilier doit donc être analysée individuellement.

Les biens immobiliers durables ont plus de valeur

Certains résultats peuvent néanmoins être interprétés de manière générale : les -immeubles d’habitation dont l’exploitation ne génère pas de CO₂ fossile ont en moyenne plus de valeur que les immeubles chauffés aux énergies fossiles. Le potentiel de rendement est plus élevé en comparaison directe, mais les attentes de rendement sont un peu plus faibles. En raison de ce dernier et des revenus locatifs plus élevés, les coûts d’investissement supplémentaires engendrés par une pompe à chaleur peuvent être compensés dans de nombreux cas. Les biens immobiliers chauffés à l’énergie fossile ont donc une valeur marchande inférieure à celle des biens chauffés respectueux du climat : les investisseurs sont prêt à payer en moyenne environ 4% de plus pour ces derniers.

Sources

 

1. Plus d’informations sous: www.suisseenergie.ch/batiment/

 

2. L’étude complète peut être téléchargée sur le site de Wüest Partner: www.wuestpartner.com/ch-de/2022/04/29/die-wirkung-von-nachhaltigkeit-auf-immobilienwerte

Données méthodologiques

 

Pour comparer les résultats de l’étude de la valeur de marché des biens immobiliers, les différences concernant la situation, l’état et le standard d’aménagement ont été éliminées. L’application « Wüest Climate »^® développée par Wüest Partner sert à quantifier les émissions de CO₂. Celle-ci modélise les émissions de CO₂ d’un bâtiment à l’aide de différents paramètres tels que le système de chauffage, la taille et l’âge du bien, ainsi que la qualité de l’enveloppe du bâtiment et des fenêtres.

Les coûts du chauffage

 

L’installation d’un chauffage au mazout coûte en moyenne CHF 1300 par appartement, contre CHF 1200 pour un chauffage au gaz. Pour amortir ces investissements, il faut compter CHF 5 par appartement et par mois. La facture est différente si l’on passe à une pompe à chaleur : les coûts d’investissement absolus s’élèvent à environ CHF 9300 pour un système avec échangeur thermique air-eau, respectivement CHF 14 300 pour une variante géothermique avec sonde géothermique. Il en résulte que le remplacement d’un chauffage – par une pompe à chaleur au lieu d’un chauffage fossile – entraîne des coûts d’investissement à amortir d’environ CHF 36 par appartement et par mois.
Le calcul se base sur les hypothèses suivantes : la durée de vie des systèmes de chauffage est de 20 ans, qu’il s’agisse d’une pompe à chaleur ou d’une installation fossile.

Avec le soutien de SuisseEnergie et de Wüest Partner, les numéros spéciaux suivants ont été publiés par espazium - les éditions pour la culture du bâti:

 

1/2018 "Immobilier et énergie: stratégies pour l'immobilier – orientation pour les investisseurs institutionnels".

 

2/2019 "Immobilier et énergie: stratégies de mise en réseau".

 

3/2020 "Immobilier et énergie: stratégies de la transformation".

 

4/2021 "Immobilier et énergie: sur des routes communes avec l'électromobilité".

 

5/2022 "Immobilier et énergie: stratégies d'autoconsommation".

Les articles peuvent être consultés dans notre dossier numérique "Immobilier et énergie".